- May 09 Mon 2022 17:01
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台灣達哥*台灣房屋-新莊中正富國店-買屋搜尋-
- Jun 08 Sun 2025 09:24
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4月房貸餘額年增率 連七跌---李坤達-台灣房屋達哥
工商時報/魏喬怡 2025-06-07
央行房市管制持續發酵。金管會近期公布2025年4月底國銀承做房貸餘額達新台幣11兆1,567億元，年增8.77％已連七個月走低、寫近13個月低點。值得注意的是，不動產放款天條限制比連二月走升，4月來到26.4％，較上月升了0.09個百分點，金管會表示，並不是房貸（分子）暴增，而是受到新台幣升值導致存款與金融債（分母）減少，因此才造成比率上升。
國銀房貸餘額年增率在2024年6月後就呈現雙位數增長，但在央行祭出打炒房政策後已開始下滑，到了今年1月已掉到個位數增長，4月更首見跌落9％來到8.77％。
金管會分析，主要因為央行從去年開始祭出第七波信用管制，且持續改善國銀不動產集中度問題，因此在各銀行改善下房貸業務趨緩，金管會也每周監控，並確保首購族、自用者貸款無虞。
而據不動產放款天條：銀行法第72條之2規定，銀行辦理住宅建築及企業建築放款總額（分子），不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額（分母）的30％，目前也都控制在30％以下。
不過，據金管會統計，4月的72-2比例已連二個月走高，增加到26.4％。金管會分析，主要是分母比上月低、分子卻持續走高的因素。而分母主要是存款從3月的57.87兆元掉到4月的57.84兆元，而會減少0.03兆元主要是因新台幣走升，導致海外美元存款計算進來後整體存款下降。
4月份比重達27％以上的銀行家數也從3月的9家上升至11家。金管會指出，4月29％以上的維持0家，已連四月都維持在0家，而28至29％原本有四家，4月掉到三家，所以27％至28％的家數有一家是從28％～29％掉下來的，新增的僅兩家，11家與今年1月的家數一樣，並沒有特別多。
值得注意的是，房貸壞帳情形持續中。據金管會統計，2025年4月底國銀房貸逾期放款餘額已連九個月走升到84.42億元，逾放比同步攀升到0.08％，分別寫下44個月和33個月新高。
金管會強調，房貸放款量增加，逾放就會增加，目前沒有增加非常快速的現象，有些銀行不會馬上打呆，在合理範圍內，因此是否逾放情形惡化還要再觀察。
央行房市管制持續發酵。金管會近期公布2025年4月底國銀承做房貸餘額達新台幣11兆1,567億元，年增8.77％已連七個月走低、寫近13個月低點。值得注意的是，不動產放款天條限制比連二月走升，4月來到26.4％，較上月升了0.09個百分點，金管會表示，並不是房貸（分子）暴增，而是受到新台幣升值導致存款與金融債（分母）減少，因此才造成比率上升。
國銀房貸餘額年增率在2024年6月後就呈現雙位數增長，但在央行祭出打炒房政策後已開始下滑，到了今年1月已掉到個位數增長，4月更首見跌落9％來到8.77％。
金管會分析，主要因為央行從去年開始祭出第七波信用管制，且持續改善國銀不動產集中度問題，因此在各銀行改善下房貸業務趨緩，金管會也每周監控，並確保首購族、自用者貸款無虞。
而據不動產放款天條：銀行法第72條之2規定，銀行辦理住宅建築及企業建築放款總額（分子），不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額（分母）的30％，目前也都控制在30％以下。
不過，據金管會統計，4月的72-2比例已連二個月走高，增加到26.4％。金管會分析，主要是分母比上月低、分子卻持續走高的因素。而分母主要是存款從3月的57.87兆元掉到4月的57.84兆元，而會減少0.03兆元主要是因新台幣走升，導致海外美元存款計算進來後整體存款下降。
4月份比重達27％以上的銀行家數也從3月的9家上升至11家。金管會指出，4月29％以上的維持0家，已連四月都維持在0家，而28至29％原本有四家，4月掉到三家，所以27％至28％的家數有一家是從28％～29％掉下來的，新增的僅兩家，11家與今年1月的家數一樣，並沒有特別多。
值得注意的是，房貸壞帳情形持續中。據金管會統計，2025年4月底國銀房貸逾期放款餘額已連九個月走升到84.42億元，逾放比同步攀升到0.08％，分別寫下44個月和33個月新高。
金管會強調，房貸放款量增加，逾放就會增加，目前沒有增加非常快速的現象，有些銀行不會馬上打呆，在合理範圍內，因此是否逾放情形惡化還要再觀察。
- Jun 06 Fri 2025 09:04
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財經青紅燈》房市假降價真出清---李坤達-台灣房屋達哥
自由時報/徐義平 2025-06-05
從去年9月19日，央行宣布第七波選擇性信用管制上路後，房市買氣冷了三個季度，務實點的建商選擇減量推案，或是去化手中已推建案為主，但部分代銷業者又開始祭出各項宣傳花招，尤其直攻民眾最有感的關鍵字「降價」。
尤其打開網路售屋平台刊登的待售房屋廣告，不時可看到「屋主降價300萬」、「低於實價登錄」、「破盤價」、「社區最低價」等用語。而近期較熱議的就是有代銷業者，繼「打7折」後，隨後又端出每坪「先降20萬元」的豪語。
請繼續往下閱讀...
但仔細觀察主推建案的地點，其實就可以看出端倪，以第一次手法「打7折」來說，先訴求同樣是板橋區，但卻拿該區最燙金的地段比自家建案，創造出「價格落差」。
講個誇張的笑話好了，同樣是台北市大安區，若是臥龍街屋主委售的房屋每坪開價不到150萬元，並以仁愛路三段豪宅，每坪均價動輒超過250萬元作為對比，是否可以訴求「打6折」或是每坪降價100萬元呢？
另外，近幾年不時可聽到建築業抱怨已經成為「毛三到四」產業，尤其開發原料的土地價格飆漲，工資、鋼筋、水泥等原物料成本高漲，再加上缺工導致興建時間拉長，一個建案要3、5年才能回收資金，若以毛利率15%至20%計算，1年平均毛利率才3%至5%。
那真的打7折豈不是面臨虧本、甚至已經虧本賣屋，「殺頭的生意有人做、賠本的生意沒人做」，您真相信這些花言巧語嗎？
再來，前一波房價飆漲，內政部緊急推出「平均地權條例」修正案，除端出預售屋禁止轉讓、私法人購屋許可制外，也針對房產廣告有進一步管制規定。即便房市買氣已轉冷，內政部還是可硬起來，整頓一下這些虛假宣傳、誆騙購屋者誤上賊船的代銷業者。
從去年9月19日，央行宣布第七波選擇性信用管制上路後，房市買氣冷了三個季度，務實點的建商選擇減量推案，或是去化手中已推建案為主，但部分代銷業者又開始祭出各項宣傳花招，尤其直攻民眾最有感的關鍵字「降價」。
尤其打開網路售屋平台刊登的待售房屋廣告，不時可看到「屋主降價300萬」、「低於實價登錄」、「破盤價」、「社區最低價」等用語。而近期較熱議的就是有代銷業者，繼「打7折」後，隨後又端出每坪「先降20萬元」的豪語。
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但仔細觀察主推建案的地點，其實就可以看出端倪，以第一次手法「打7折」來說，先訴求同樣是板橋區，但卻拿該區最燙金的地段比自家建案，創造出「價格落差」。
講個誇張的笑話好了，同樣是台北市大安區，若是臥龍街屋主委售的房屋每坪開價不到150萬元，並以仁愛路三段豪宅，每坪均價動輒超過250萬元作為對比，是否可以訴求「打6折」或是每坪降價100萬元呢？
另外，近幾年不時可聽到建築業抱怨已經成為「毛三到四」產業，尤其開發原料的土地價格飆漲，工資、鋼筋、水泥等原物料成本高漲，再加上缺工導致興建時間拉長，一個建案要3、5年才能回收資金，若以毛利率15%至20%計算，1年平均毛利率才3%至5%。
那真的打7折豈不是面臨虧本、甚至已經虧本賣屋，「殺頭的生意有人做、賠本的生意沒人做」，您真相信這些花言巧語嗎？
再來，前一波房價飆漲，內政部緊急推出「平均地權條例」修正案，除端出預售屋禁止轉讓、私法人購屋許可制外，也針對房產廣告有進一步管制規定。即便房市買氣已轉冷，內政部還是可硬起來，整頓一下這些虛假宣傳、誆騙購屋者誤上賊船的代銷業者。
- May 15 Thu 2025 09:03
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房市萎靡…房地合一稅收恐衰退---李坤達-台灣房屋達哥
工商時報/郭及天 2025-05-14
中央銀行信用管制及因關稅戰引發股災雙重夾擊重創房市，房市交易量明顯縮、加上房價欠缺上漲動能，據財政部統計顯示，4月個人房地合一稅收僅43.8億元，年減16.3％。房仲業者預估，短期房地合一稅收難創新高，今年恐出現該稅制上路九年以來首次稅收減少。
自2016年房地合一稅實施以來，因符合2016年以後購入並出售的課稅範圍標的逐年增多，加上近年房價大幅上揚，出售房產多有豐厚獲利，稅收也逐年大幅增加，以個人房地合一稅來看，2018至2021年間每年稅收成長翻倍，自2020年超過百億元後，去年達716億元，去年12月年底移轉旺季更創下97.7億元的單月新高。
不過今年以來房地合一稅收增加的動能明顯減緩，前四月個人房地合一稅收僅145億元、年減12.3％，前四個月中有三個月低於去年同期。
房仲業者表示，個人房地合一稅主要是2016年後買進，出售時才需要繳納的稅負，近年因為房價大漲，帶動房地合一稅收大幅攀升，去年個人與營利事業房地合一稅收高達千億元，寫下房地合一稅收新高，不過今年以來房地合一稅收出現衰退，加上房市交易量平淡，短期內應不會再寫下新高紀錄。
以4月個別縣市稅收來看，北部都會區衰退較為明顯，台北、桃園年減幅均逾26％，新北也有14％，台中、台南減幅均在1成以內。
業者表示，從財政部公布的去年房地合一稅收狀況，持有5～10年的20％個人房地合一稅稅率占比高達36.1％，顯示相對多數民眾持有滿五年開始出售，另外也有23.6％無應納稅額，由於這波房價大漲，房地合一稅已經成為交易時最為有感的稅負，建議民眾可以多利用重購退稅或自用連續設籍滿六年的400萬元免稅優惠，降低稅負。
中央銀行信用管制及因關稅戰引發股災雙重夾擊重創房市，房市交易量明顯縮、加上房價欠缺上漲動能，據財政部統計顯示，4月個人房地合一稅收僅43.8億元，年減16.3％。房仲業者預估，短期房地合一稅收難創新高，今年恐出現該稅制上路九年以來首次稅收減少。
自2016年房地合一稅實施以來，因符合2016年以後購入並出售的課稅範圍標的逐年增多，加上近年房價大幅上揚，出售房產多有豐厚獲利，稅收也逐年大幅增加，以個人房地合一稅來看，2018至2021年間每年稅收成長翻倍，自2020年超過百億元後，去年達716億元，去年12月年底移轉旺季更創下97.7億元的單月新高。
不過今年以來房地合一稅收增加的動能明顯減緩，前四月個人房地合一稅收僅145億元、年減12.3％，前四個月中有三個月低於去年同期。
房仲業者表示，個人房地合一稅主要是2016年後買進，出售時才需要繳納的稅負，近年因為房價大漲，帶動房地合一稅收大幅攀升，去年個人與營利事業房地合一稅收高達千億元，寫下房地合一稅收新高，不過今年以來房地合一稅收出現衰退，加上房市交易量平淡，短期內應不會再寫下新高紀錄。
以4月個別縣市稅收來看，北部都會區衰退較為明顯，台北、桃園年減幅均逾26％，新北也有14％，台中、台南減幅均在1成以內。
業者表示，從財政部公布的去年房地合一稅收狀況，持有5～10年的20％個人房地合一稅稅率占比高達36.1％，顯示相對多數民眾持有滿五年開始出售，另外也有23.6％無應納稅額，由於這波房價大漲，房地合一稅已經成為交易時最為有感的稅負，建議民眾可以多利用重購退稅或自用連續設籍滿六年的400萬元免稅優惠，降低稅負。
- May 12 Mon 2025 09:49
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房市520檔 市場期待特色建案---李坤達-台灣房屋達哥
經濟日報/陳美玲 2025-05-12
520檔期要來了，特色案、優惠案引關注。房產專家指出，下半年至明年上半年是新青安優惠購屋貸款最後一年，加上房市已進入520檔期推案，預售市場是否將推特色建案或優惠方案，引發市場關注。
馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，2024年9月下旬，央行嚴控銀行在不動產的放款水位，以及祭出第七波信用管制措施，讓去年第4季至今年2月房市買氣疲軟，歷經房市五個月低迷氣氛，原先3月預售買氣較2月回升一、二成，且每月交易量回升至逾6,000件的打底安全水位，市況似乎有觸底的「止穩」跡象。
何世昌指出，不料，4月在美國關稅戰啟動下，雖然一周後又宣告暫緩90天，但已掀起全球政經局勢震盪、股市重挫，連帶4月房市信心重回膠著、觀望氛圍，單月成交量估又降至5,000餘件，市場買氣再度縮手。若5、6月新屋市場成交量未能持續回升至六、七千件之間，下半年預售屋賣壓與價格下修壓力將加大，建商降價的機率會明顯升高。
何世昌強調，下半年至明年上半年是新青安優惠購屋貸款最後一年，現進入520檔期推案，關稅戰暫緩90天之際，預售市場能否採取讓消費者有感的特色建案或優惠方案，並刺激出自住買盤擴大回籠，值得觀察。
520檔期要來了，特色案、優惠案引關注。房產專家指出，下半年至明年上半年是新青安優惠購屋貸款最後一年，加上房市已進入520檔期推案，預售市場是否將推特色建案或優惠方案，引發市場關注。
馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，2024年9月下旬，央行嚴控銀行在不動產的放款水位，以及祭出第七波信用管制措施，讓去年第4季至今年2月房市買氣疲軟，歷經房市五個月低迷氣氛，原先3月預售買氣較2月回升一、二成，且每月交易量回升至逾6,000件的打底安全水位，市況似乎有觸底的「止穩」跡象。
何世昌指出，不料，4月在美國關稅戰啟動下，雖然一周後又宣告暫緩90天，但已掀起全球政經局勢震盪、股市重挫，連帶4月房市信心重回膠著、觀望氛圍，單月成交量估又降至5,000餘件，市場買氣再度縮手。若5、6月新屋市場成交量未能持續回升至六、七千件之間，下半年預售屋賣壓與價格下修壓力將加大，建商降價的機率會明顯升高。
何世昌強調，下半年至明年上半年是新青安優惠購屋貸款最後一年，現進入520檔期推案，關稅戰暫緩90天之際，預售市場能否採取讓消費者有感的特色建案或優惠方案，並刺激出自住買盤擴大回籠，值得觀察。
- May 05 Mon 2025 09:01
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內政部預告 放寬全台住宅補貼門檻---李坤達-台灣房屋達哥
經濟日報/胡順惠 2025-05-03
為配合2025年度住宅補貼受理申請，內政部今日預告修正《住宅補貼對象一定所得及財產標準》，調整各縣市家庭年所得、每人每月平均所得、不動產及動產限額，提高部分地區民眾的申請門檻，使更多符合實際生活狀況的家庭能受惠，減輕購屋族的經濟壓力。
內政部表示，本次修正是依據中央與各直轄市社政機關所公告的2025年度最低生活費標準、中低收入戶家庭財產標準，以及最新不動產價格資訊進行調整。
以雙北為例，台北市的家庭年所得上限由164萬元調升至180萬元，每人每月平均所得上限也由6萬8,772元調高至7萬1,327元；新北市的家庭年所得上限由137萬元調升至144萬元，每人每月平均所得上限也由5萬7,400元調高至5萬9,150元。其他縣市如新北市、桃園市、高雄市等亦有不同幅度的調升。
動產與不動產限額亦同步調整，像是台北市自建、自購住宅補貼的動產限額由715萬元提高至760萬元，不動產限額則由940萬元增至943萬元；新北市自建、自購住宅補貼的動產限額由437萬元提高至479萬元，不動產限額則由650萬元增至675萬元。
內政部說明，此波調整除了反映物價與房價成長趨勢，也提高申請租金補貼的財產限額，對低收入與中低收入家庭而言，是一項實質幫助，尤其在高房價地區，補貼門檻上調可望讓更多無力負擔自備款或租金壓力的家庭進入補貼體系，進一步強化居住弱勢族群的居住安全與穩定。
內政部指出，本標準自2017年首次發布至今歷經七次修正，此次調整不僅確保補貼制度的即時性與公平性，也體現政府落實「住者有其屋」、「住得起」政策目標的決心，未來仍將持續檢討補貼制度，並依社經環境變化滾動式調整，以期資源精準分配，保障真正有需要的民眾獲得支持。
為配合2025年度住宅補貼受理申請，內政部今日預告修正《住宅補貼對象一定所得及財產標準》，調整各縣市家庭年所得、每人每月平均所得、不動產及動產限額，提高部分地區民眾的申請門檻，使更多符合實際生活狀況的家庭能受惠，減輕購屋族的經濟壓力。
內政部表示，本次修正是依據中央與各直轄市社政機關所公告的2025年度最低生活費標準、中低收入戶家庭財產標準，以及最新不動產價格資訊進行調整。
以雙北為例，台北市的家庭年所得上限由164萬元調升至180萬元，每人每月平均所得上限也由6萬8,772元調高至7萬1,327元；新北市的家庭年所得上限由137萬元調升至144萬元，每人每月平均所得上限也由5萬7,400元調高至5萬9,150元。其他縣市如新北市、桃園市、高雄市等亦有不同幅度的調升。
動產與不動產限額亦同步調整，像是台北市自建、自購住宅補貼的動產限額由715萬元提高至760萬元，不動產限額則由940萬元增至943萬元；新北市自建、自購住宅補貼的動產限額由437萬元提高至479萬元，不動產限額則由650萬元增至675萬元。
內政部說明，此波調整除了反映物價與房價成長趨勢，也提高申請租金補貼的財產限額，對低收入與中低收入家庭而言，是一項實質幫助，尤其在高房價地區，補貼門檻上調可望讓更多無力負擔自備款或租金壓力的家庭進入補貼體系，進一步強化居住弱勢族群的居住安全與穩定。
內政部指出，本標準自2017年首次發布至今歷經七次修正，此次調整不僅確保補貼制度的即時性與公平性，也體現政府落實「住者有其屋」、「住得起」政策目標的決心，未來仍將持續檢討補貼制度，並依社經環境變化滾動式調整，以期資源精準分配，保障真正有需要的民眾獲得支持。
- Apr 25 Fri 2025 08:59
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預售屋急凍 銀行嚴審建商授信---李坤達-台灣房屋達哥
2025-04-24
房市降溫，預售屋銷售狀況也很慘，大型行庫高層指出，建商普遍反映，預售屋能賣到五成已很難得，許多建案銷售量連四成都不到。銀行憂心未來出現「爛尾樓」潮，陸續拉高審查土建融授信案的金流標準，行庫高層不諱言，沒有一定財資力的建商，接下來恐更難向銀行取得資金。
此外，據了解，許多因為銀行貸款變數導致交屋出問題的購屋族，改為以開支票給建商因應。金融圈人士說，建商已願意接受這些支票等同為「應收帳款」，來作為其發行無擔保公司債取得資金的「附加擔保品」。銀行主管表示，這些無擔保公司債原本不需要擔保品，現在不少上市櫃建商把這類預售屋買方所開立的支票，作為發債時的附帶擔保品，以籌措更多資金。
據指出，銀行近來審查相關授信案時密切關注三大指標，包括盤點建商目前所有的建案數量，包括每個建案推出的時間點，以及不同的建案接力推出時在資金面能否「無縫接軌」；盤點建商對於銷量的預估金額；盤點建商對簽約金、頭期款的收取金額是否太低。
其中對簽約金和頭期款的收取標準，大型行庫高層說，預售屋的銷量和銷售方式，直接決定建商自有資金的多寡，但部分建商為了促銷買氣，把簽約金或頭期款占總款項的比率壓低，以往頭期款、簽約金的金額，至少要達總價一成以上，但現在傳出最低的個案已壓到百分之五，且期間不用再付工程款，也就是其他的自備款等最後要交屋時再繳。
行庫主管指出，把購屋族要繳的頭期款額度降到這種程度，也會導致建商的自有資金更加不足，並且讓銀行更擔心這種財資力不足產生更多「爛尾樓」，因此，不但要求建商具體交待上述三大指標的情況，而且建商必須要說明，一旦銷量不如預期時，應變方案如何？可以從哪些地方籌措財源。
大型行庫高層舉例，若預估預售屋銷量占五成，此時買屋者的頭期款若先出購屋總價的一成，則建商大約可先拿到該建案總金額的百分之五資金；若買屋者僅先出購屋總價的百分之五，建商可拿到的資金就比原先砍了一半，亦即僅百分之○點二五，對其自有資金影響的程度由此可見，行庫因此更為提高警覺。
房市降溫，預售屋銷售狀況也很慘，大型行庫高層指出，建商普遍反映，預售屋能賣到五成已很難得，許多建案銷售量連四成都不到。銀行憂心未來出現「爛尾樓」潮，陸續拉高審查土建融授信案的金流標準，行庫高層不諱言，沒有一定財資力的建商，接下來恐更難向銀行取得資金。
此外，據了解，許多因為銀行貸款變數導致交屋出問題的購屋族，改為以開支票給建商因應。金融圈人士說，建商已願意接受這些支票等同為「應收帳款」，來作為其發行無擔保公司債取得資金的「附加擔保品」。銀行主管表示，這些無擔保公司債原本不需要擔保品，現在不少上市櫃建商把這類預售屋買方所開立的支票，作為發債時的附帶擔保品，以籌措更多資金。
據指出，銀行近來審查相關授信案時密切關注三大指標，包括盤點建商目前所有的建案數量，包括每個建案推出的時間點，以及不同的建案接力推出時在資金面能否「無縫接軌」；盤點建商對於銷量的預估金額；盤點建商對簽約金、頭期款的收取金額是否太低。
其中對簽約金和頭期款的收取標準，大型行庫高層說，預售屋的銷量和銷售方式，直接決定建商自有資金的多寡，但部分建商為了促銷買氣，把簽約金或頭期款占總款項的比率壓低，以往頭期款、簽約金的金額，至少要達總價一成以上，但現在傳出最低的個案已壓到百分之五，且期間不用再付工程款，也就是其他的自備款等最後要交屋時再繳。
行庫主管指出，把購屋族要繳的頭期款額度降到這種程度，也會導致建商的自有資金更加不足，並且讓銀行更擔心這種財資力不足產生更多「爛尾樓」，因此，不但要求建商具體交待上述三大指標的情況，而且建商必須要說明，一旦銷量不如預期時，應變方案如何？可以從哪些地方籌措財源。
大型行庫高層舉例，若預估預售屋銷量占五成，此時買屋者的頭期款若先出購屋總價的一成，則建商大約可先拿到該建案總金額的百分之五資金；若買屋者僅先出購屋總價的百分之五，建商可拿到的資金就比原先砍了一半，亦即僅百分之○點二五，對其自有資金影響的程度由此可見，行庫因此更為提高警覺。
- Apr 15 Tue 2025 11:19
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房市每坪成交價降至33.8萬---李坤達-台灣房屋達哥
經濟日報/陳美玲 2025-04-15
據內政部不動產資訊平台最新資料顯示，去年第4季國內每坪成交均價降至33.86萬元，較前一季每坪36.27萬元下滑6.6%，顯見市場已進入修正階段；房產專家指出，目前房市面臨多重利空壓力，若短期內沒有實質性利多題材挹注，今年市場恐難脫低迷格局。
有不動產業者分析，房市面臨多重利空壓力，包括央行緊盯銀行對不動產放款水位、第七波選擇性信用管制措施、美國關稅戰、兩岸地緣政治風險等，今年房市量能恐難放大，不排除房價持續緩跌的可能。
有業者對今年房市持中性偏保守態度看待，他認為，國人對房市信心度降低，主因國際經濟和國內政策影響，而這些都不是因房市供需基本面出現問題。
業者指出，若房價連續兩、三季以上出現大幅下修，如2015年至2017年，才能形成市場轉空的趨勢。他認為，今年房市將呈「量縮價盤」，而短期漲太多的的區域，如科技宅有機會出現漲多後修正。
據內政部不動產資訊平台最新資料，去年第4季國內房屋每坪成交均價降至33.86萬元，較前季下滑6.6%；以六都來看，均出現不同程度的緩跌情況，以高雄市與台南市跌幅最顯著，分別季減10.4%、7.1%；雙北市跌幅相對最輕，分別季減3%、2.3%。
業者表示，南二都近年在高科技積極進駐擴廠下，帶動區域房市攀升，但也因區域房價提前反映未來發展利多，但相關建設尚未完全到位，加上當地民眾所得增幅遠追不上房價漲幅，導致區域市場支撐力道稍嫌不足，尤其在短線投資客退場，加上市場回歸自住買盤主導，讓區域房價震盪較大。
至於雙北市房價跌幅相對較輕，在房市利空相對較多景氣回落時，精華區因擁有多元的就業機會與穩定的居住需求，因此區域房市、房價較能展現抗跌保值的優勢。
據內政部不動產資訊平台最新資料顯示，去年第4季國內每坪成交均價降至33.86萬元，較前一季每坪36.27萬元下滑6.6%，顯見市場已進入修正階段；房產專家指出，目前房市面臨多重利空壓力，若短期內沒有實質性利多題材挹注，今年市場恐難脫低迷格局。
有不動產業者分析，房市面臨多重利空壓力，包括央行緊盯銀行對不動產放款水位、第七波選擇性信用管制措施、美國關稅戰、兩岸地緣政治風險等，今年房市量能恐難放大，不排除房價持續緩跌的可能。
有業者對今年房市持中性偏保守態度看待，他認為，國人對房市信心度降低，主因國際經濟和國內政策影響，而這些都不是因房市供需基本面出現問題。
業者指出，若房價連續兩、三季以上出現大幅下修，如2015年至2017年，才能形成市場轉空的趨勢。他認為，今年房市將呈「量縮價盤」，而短期漲太多的的區域，如科技宅有機會出現漲多後修正。
據內政部不動產資訊平台最新資料，去年第4季國內房屋每坪成交均價降至33.86萬元，較前季下滑6.6%；以六都來看，均出現不同程度的緩跌情況，以高雄市與台南市跌幅最顯著，分別季減10.4%、7.1%；雙北市跌幅相對最輕，分別季減3%、2.3%。
業者表示，南二都近年在高科技積極進駐擴廠下，帶動區域房市攀升，但也因區域房價提前反映未來發展利多，但相關建設尚未完全到位，加上當地民眾所得增幅遠追不上房價漲幅，導致區域市場支撐力道稍嫌不足，尤其在短線投資客退場，加上市場回歸自住買盤主導，讓區域房價震盪較大。
至於雙北市房價跌幅相對較輕，在房市利空相對較多景氣回落時，精華區因擁有多元的就業機會與穩定的居住需求，因此區域房市、房價較能展現抗跌保值的優勢。
- Apr 09 Wed 2025 09:16
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出售中古豪宅 申報有撇步---李坤達-台灣房屋達哥
經濟日報/胡順惠 2025-04-08
5月報稅季，去年若有出售中古豪宅，應留意申報規定，會計師提醒「實際利得為原則、設算利得為例外」，也就是說，民眾出售適用舊制房屋，只有當無法提出原始取得成本時，才能按財政部設算標準來計稅，不能任意選擇申報方式。
財政部表示，個人出售2015年12月31日前取得的房地，適用舊制課稅，僅房屋交易部分要課所得稅，土地部分免所得稅。應依規定計算財產交易所得，在過戶隔年5月一併申報綜所稅；至於出售2016年元旦後取得房地，屬於房地合一新制，則是在過戶次日起30日內申報，不須在5月報稅時申報。
安侯建業家族辦公室主持會計師洪銘鴻表示，財政部公布去年舊制房屋所得稅設算標準，分為豪宅、一般宅，其中豪宅影響特別顯著。出售房屋含車位成交總價達標，如台北市為6,000萬元、新北市為4,000萬元，其他四都及新竹縣市為3,000萬元，剩餘縣市為2,200萬元以上，即視為豪宅。
坪數價格也首次納入豪宅標準中，像是台北市每坪120萬元以上、新北市每坪75萬元以上、四都加新竹縣市50萬元以上，其餘縣市每坪35萬元以上，也同樣視為豪宅。
這類豪宅若無法提出原始取得成本，財政部規定應以總成交價為基準，按「房屋評定現值占土地公告現值與房屋評定現值合計」的比例，計算房屋歸屬收入，再以該金額的20%計為所得額。
若非屬豪宅且無法舉證原始取得成本，則改採房屋評定現值的既定比例來設算。
洪銘鴻提醒，財政部有提出設算標準，有種情況可能是設算所得比實際所得還划算，但記得應以「實際利得為原則、設算利得為例外」，不能任意選擇計稅方式，如果被國稅局查出實際取得成本，可能面臨補稅、處罰。
舉例來說，小明出售台北市松山區一處成交價1.5億元的房屋（適用舊制課稅），因超過6,000萬元門檻、屬豪宅，小明用財政部標準設算所得，其土地現值4,000萬元、房屋現值2,000萬元，房屋占房地比率為三分之一，因此有5,000萬元屬於房屋，再以20％獲利率計算，以1,000萬元計算所得。
但國稅局查到小明原始取得成本為6,000萬元，等於實際上是賺了9,000萬元，屬於房屋部分為三分之一，實際所得應為3,000萬元，因已查到實際利得，不能以財政部標準來設算，小明因此被國稅局補稅。
5月報稅季，去年若有出售中古豪宅，應留意申報規定，會計師提醒「實際利得為原則、設算利得為例外」，也就是說，民眾出售適用舊制房屋，只有當無法提出原始取得成本時，才能按財政部設算標準來計稅，不能任意選擇申報方式。
財政部表示，個人出售2015年12月31日前取得的房地，適用舊制課稅，僅房屋交易部分要課所得稅，土地部分免所得稅。應依規定計算財產交易所得，在過戶隔年5月一併申報綜所稅；至於出售2016年元旦後取得房地，屬於房地合一新制，則是在過戶次日起30日內申報，不須在5月報稅時申報。
安侯建業家族辦公室主持會計師洪銘鴻表示，財政部公布去年舊制房屋所得稅設算標準，分為豪宅、一般宅，其中豪宅影響特別顯著。出售房屋含車位成交總價達標，如台北市為6,000萬元、新北市為4,000萬元，其他四都及新竹縣市為3,000萬元，剩餘縣市為2,200萬元以上，即視為豪宅。
坪數價格也首次納入豪宅標準中，像是台北市每坪120萬元以上、新北市每坪75萬元以上、四都加新竹縣市50萬元以上，其餘縣市每坪35萬元以上，也同樣視為豪宅。
這類豪宅若無法提出原始取得成本，財政部規定應以總成交價為基準，按「房屋評定現值占土地公告現值與房屋評定現值合計」的比例，計算房屋歸屬收入，再以該金額的20%計為所得額。
若非屬豪宅且無法舉證原始取得成本，則改採房屋評定現值的既定比例來設算。
洪銘鴻提醒，財政部有提出設算標準，有種情況可能是設算所得比實際所得還划算，但記得應以「實際利得為原則、設算利得為例外」，不能任意選擇計稅方式，如果被國稅局查出實際取得成本，可能面臨補稅、處罰。
舉例來說，小明出售台北市松山區一處成交價1.5億元的房屋（適用舊制課稅），因超過6,000萬元門檻、屬豪宅，小明用財政部標準設算所得，其土地現值4,000萬元、房屋現值2,000萬元，房屋占房地比率為三分之一，因此有5,000萬元屬於房屋，再以20％獲利率計算，以1,000萬元計算所得。
但國稅局查到小明原始取得成本為6,000萬元，等於實際上是賺了9,000萬元，屬於房屋部分為三分之一，實際所得應為3,000萬元，因已查到實際利得，不能以財政部標準來設算，小明因此被國稅局補稅。
- Apr 09 Wed 2025 09:14
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災難下一波 房市逾放款恐增加---李坤達-台灣房屋達哥
中國時報/吳靜君、王莫昀 2025-04-08
美國總統川普毀滅式關稅政策，令全球投資人信心潰散，金融人士表示，美國發動關稅戰，首波是引發股災，很多融資戶面臨斷頭危機，為維持擔保率、保持信用可能會「賣房」救股，降價求售；惟也可能會資金周轉不靈，房貸的逾期放款恐怕會因此增加。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐評價表示，川普關稅政策，波及產業程度持續擴大，短時間台股不可避免有明顯震盪，成為全球經濟一大黑天鵝。房市方面，買方普遍期待價跌，態度觀望，若有股市重災戶想賣房救股，勢必得讓價換成交。
有房仲業者也指出，近期川普關稅戰引發全球股災，加上央行第七波信用管制餘波猶在，今年首季全台房市買氣已跌入谷底，恐將創下自2019年以來新低，惟近期市場有「賣房救股」說法，實務上不易發生，主因為房市流動性低、變現時間慢，尤其是近期買氣趨緩，掛售時間拉長，更讓賣房救股緩不濟急。
房仲業者認為，目前市場上充滿悲觀氣氛，經濟表現恐受影響，雖說增加關稅會引發通膨，但更可能出現的是經濟衰退前的停滯性通膨，在此情境下，不易周轉的不動產很難成為資金避風港，但後勢如何仍需讓子彈飛一陣子才比較明朗。
川普的關稅政策已經有廠商受害，財政部針對電子、鋼鐵等受衝擊較大的產業，提供必要的財務支援與產業升級協助，例如提供出口商授信、保證及保險優惠及提供相關租稅優惠等。雖然財政部還未下「雨天不收傘」的指示，惟銀行已內部盤點協助廠商的紓困方案，例如對有困難的廠商進行債務協商、給予寬限期等協助，未來也會配合政府專案擴大紓困。
美國總統川普毀滅式關稅政策，令全球投資人信心潰散，金融人士表示，美國發動關稅戰，首波是引發股災，很多融資戶面臨斷頭危機，為維持擔保率、保持信用可能會「賣房」救股，降價求售；惟也可能會資金周轉不靈，房貸的逾期放款恐怕會因此增加。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐評價表示，川普關稅政策，波及產業程度持續擴大，短時間台股不可避免有明顯震盪，成為全球經濟一大黑天鵝。房市方面，買方普遍期待價跌，態度觀望，若有股市重災戶想賣房救股，勢必得讓價換成交。
有房仲業者也指出，近期川普關稅戰引發全球股災，加上央行第七波信用管制餘波猶在，今年首季全台房市買氣已跌入谷底，恐將創下自2019年以來新低，惟近期市場有「賣房救股」說法，實務上不易發生，主因為房市流動性低、變現時間慢，尤其是近期買氣趨緩，掛售時間拉長，更讓賣房救股緩不濟急。
房仲業者認為，目前市場上充滿悲觀氣氛，經濟表現恐受影響，雖說增加關稅會引發通膨，但更可能出現的是經濟衰退前的停滯性通膨，在此情境下，不易周轉的不動產很難成為資金避風港，但後勢如何仍需讓子彈飛一陣子才比較明朗。
川普的關稅政策已經有廠商受害，財政部針對電子、鋼鐵等受衝擊較大的產業，提供必要的財務支援與產業升級協助，例如提供出口商授信、保證及保險優惠及提供相關租稅優惠等。雖然財政部還未下「雨天不收傘」的指示，惟銀行已內部盤點協助廠商的紓困方案，例如對有困難的廠商進行債務協商、給予寬限期等協助，未來也會配合政府專案擴大紓困。
- Mar 31 Mon 2025 09:12
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329檔期推案大 買氣冷---李坤達-台灣房屋達哥
Yahoo/徐筱嵐 2025-03-30
今年度房市重頭戲、329檔期登場，受到去年9月央行祭出第七波選擇性信用管制，加上銀行放款依舊緊收，使得整體買氣急凍，即便建商推案總銷金額達8223.2億元、創下歷年次高，但來客數大減、觀望心態濃厚，若央行與金管會加大金檢力度，房市調控依舊，民眾借不到錢購屋，台積宅光環不再，恐將一路冷到928檔期，甚至未來將面臨量縮、價飆的雙重反撲。
根據591新建案統計今年329檔期推案，整體總銷金額8223.2億元、創下歷年次高，較去年同期微幅成長5%，僅低於2023年的8426億元，但六都和新竹的進場個數約346件，年減直逼1成；再看中央大學台灣經濟發展研究中心的3月消費者信心指數（CCI），「購買耐久性財」指數101.99，創下26個月的新低，而「購買房地產時機」指數99.56，則落入低於100的悲觀區間，且創下近55個月新低紀錄。
央行限18個月內動工 逼出推案潮 建商積極推案，買氣卻「大消風」，相較2023年的房市，前景似乎更撲朔迷離。台灣房屋趨勢中心資深經理陳定中分析，建商推案量大，並不是對市場有信心，而是央行在2021年為了防堵建商養地，祭出購地貸款限制，保留1成動工款並要求建商需在18個月內動工興建，若以時間點來換算，再扣除天災等因素，近兩年建商陸續推案很合理。
陳定中指出，如果建商未依照18個月動工的規定，銀行可依「合理比例」收回貸款並逐年加碼計息，等同被抽銀根，建商不想增加成本，就只能硬著頭皮開工，若要加快資金回收，邊建邊售是最合算，反映在預售案量上，今年仍舊是推案高峰。
央行在今年首季理監事會議中，並未加碼第八波選擇性信用管制。陳定中直言，總裁楊金龍提到以專案金檢來取代，對行庫而言防不勝防，從2021年至今年2月底止，換算約50個月，央行專案金檢次數共計170次，相當於每個月金檢3次，只要有瑕疵就得提報告，甚至台灣銀行被開罰100萬元，在內控收緊下，放款更趨嚴格。
台積電赴美、罷免後補選干擾 到年底都難有熱潮 另一個因素，與台積電擴大赴美投資有關，陳定中表示，台積電效應在過去幾年為南部房市注入強心針，房價幾乎翻倍上揚，早期買到幾乎是賺到，但台積電今年3月宣布之後，整體投資氣氛下降，周邊民眾也開始憂心，如中科二期擴建計畫仍未交地，是否意味著進駐生變。
陳定中認為，「整個上半年一定冷」，在央行未鬆手信用管制，行庫嚴控放貸水位，對市場都不是正向訊息，很難出現交易量增加的可能性，先不論投資客或換屋族，即便是首購族，薪資所得不會太高的情況下，即便有新青安房貸，貸款依舊受到影響，到年底不會有熱潮，倘若因罷免成功，下半年需要補選，選舉因素對房市帶來干擾，今年氛圍恐怕「冷」、「寒」都不足以形容。
房市交易急凍不健康 增加供給才能反轉 品佳建設董事長胡偉良受訪時提醒，央行第七波信用管制讓市場交易量急凍，政策目標看似達成，卻埋下不穩定因子，目前市場的「冷」，並非真正健康，而是「買氣冷、推案變冷、信心冷」的三重夾擊，若不處理根源，三年內將面臨量縮、價飆的雙重反撲。
胡偉良建議，面對此困境，不是凍結市場，而是加速供給，根據房屋稅籍資料統計，截至去年第4季為止，國內屋齡30年以上的住宅有515萬3575棟、占比達55%，老屋占比太多，而新屋的供給不足。
胡偉良認為，依照每年的買賣移轉棟數30萬棟來看，裡面包含中古屋的交易，以及預售屋的交屋案件，當中新屋供給量恐怕只有10萬到13萬戶，但新屋量應該要到20萬棟才合理，除了興建增加供給，透過都更危老不僅能「舊換新」，還能進一步達到「價穩質升」的雙目標。
今年度房市重頭戲、329檔期登場，受到去年9月央行祭出第七波選擇性信用管制，加上銀行放款依舊緊收，使得整體買氣急凍，即便建商推案總銷金額達8223.2億元、創下歷年次高，但來客數大減、觀望心態濃厚，若央行與金管會加大金檢力度，房市調控依舊，民眾借不到錢購屋，台積宅光環不再，恐將一路冷到928檔期，甚至未來將面臨量縮、價飆的雙重反撲。
根據591新建案統計今年329檔期推案，整體總銷金額8223.2億元、創下歷年次高，較去年同期微幅成長5%，僅低於2023年的8426億元，但六都和新竹的進場個數約346件，年減直逼1成；再看中央大學台灣經濟發展研究中心的3月消費者信心指數（CCI），「購買耐久性財」指數101.99，創下26個月的新低，而「購買房地產時機」指數99.56，則落入低於100的悲觀區間，且創下近55個月新低紀錄。
央行限18個月內動工 逼出推案潮 建商積極推案，買氣卻「大消風」，相較2023年的房市，前景似乎更撲朔迷離。台灣房屋趨勢中心資深經理陳定中分析，建商推案量大，並不是對市場有信心，而是央行在2021年為了防堵建商養地，祭出購地貸款限制，保留1成動工款並要求建商需在18個月內動工興建，若以時間點來換算，再扣除天災等因素，近兩年建商陸續推案很合理。
陳定中指出，如果建商未依照18個月動工的規定，銀行可依「合理比例」收回貸款並逐年加碼計息，等同被抽銀根，建商不想增加成本，就只能硬著頭皮開工，若要加快資金回收，邊建邊售是最合算，反映在預售案量上，今年仍舊是推案高峰。
央行在今年首季理監事會議中，並未加碼第八波選擇性信用管制。陳定中直言，總裁楊金龍提到以專案金檢來取代，對行庫而言防不勝防，從2021年至今年2月底止，換算約50個月，央行專案金檢次數共計170次，相當於每個月金檢3次，只要有瑕疵就得提報告，甚至台灣銀行被開罰100萬元，在內控收緊下，放款更趨嚴格。
台積電赴美、罷免後補選干擾 到年底都難有熱潮 另一個因素，與台積電擴大赴美投資有關，陳定中表示，台積電效應在過去幾年為南部房市注入強心針，房價幾乎翻倍上揚，早期買到幾乎是賺到，但台積電今年3月宣布之後，整體投資氣氛下降，周邊民眾也開始憂心，如中科二期擴建計畫仍未交地，是否意味著進駐生變。
陳定中認為，「整個上半年一定冷」，在央行未鬆手信用管制，行庫嚴控放貸水位，對市場都不是正向訊息，很難出現交易量增加的可能性，先不論投資客或換屋族，即便是首購族，薪資所得不會太高的情況下，即便有新青安房貸，貸款依舊受到影響，到年底不會有熱潮，倘若因罷免成功，下半年需要補選，選舉因素對房市帶來干擾，今年氛圍恐怕「冷」、「寒」都不足以形容。
房市交易急凍不健康 增加供給才能反轉 品佳建設董事長胡偉良受訪時提醒，央行第七波信用管制讓市場交易量急凍，政策目標看似達成，卻埋下不穩定因子，目前市場的「冷」，並非真正健康，而是「買氣冷、推案變冷、信心冷」的三重夾擊，若不處理根源，三年內將面臨量縮、價飆的雙重反撲。
胡偉良建議，面對此困境，不是凍結市場，而是加速供給，根據房屋稅籍資料統計，截至去年第4季為止，國內屋齡30年以上的住宅有515萬3575棟、占比達55%，老屋占比太多，而新屋的供給不足。
胡偉良認為，依照每年的買賣移轉棟數30萬棟來看，裡面包含中古屋的交易，以及預售屋的交屋案件，當中新屋供給量恐怕只有10萬到13萬戶，但新屋量應該要到20萬棟才合理，除了興建增加供給，透過都更危老不僅能「舊換新」，還能進一步達到「價穩質升」的雙目標。
- Mar 29 Sat 2025 09:22
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購屋信心 近55個月最悲觀---李坤達-台灣房屋達哥
工商時報/郭及天、陳碧芬 2025-03-28
信用管制未鬆綁、房市交易低迷，重創買方信心，中央大學台灣經濟發展研究中心發布最新消費者信心指數，與台灣房屋集團合作調查「購買房地產時機」指標顯示，3月為99.56點，購屋信心不僅落入低於100的悲觀區間，且指標創近55個月新低紀錄。
自2020年8月起，該指標即超過100，代表購買房地產信心樂觀，不過去年12月近年首次跌破100，今年1月及3月也都低於100，反映近期市場購屋信心為四年多來最低迷的階段。但在消費者信心指數的六個分項指標中，與房地產較相關的「未來半年購買耐久性財」指標，本月調查為101.99點，月減0.8點，民眾回饋仍偏向樂觀，並沒有出現雪崩式信心喪失。
台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴表示，評價自從去年9月中央銀行實施第七波信用管制後，消費者信心呈現下滑趨勢，雖然年初因年終獎金進帳、軍公教加薪、房貸水位稍降，使1、2月的指數微幅反彈，然而3月台積電宣布將增加赴美投資，引發國人對其在台布局的疑慮；加上部分行庫放貸內控趨嚴、央行未鬆綁管制、且持續進行專案金檢，去槓桿化態度積極，房市觀望心態更濃，3月消費者信心指數寫下近四年多來的低點。
周鶴鳴表示，總體經濟市場受美國總統川普的施政牽動，不確定性較高。大環境仍處於緊縮格局，目前房市不僅貸款成數低，融資成本也明顯提高，目前不動產放款的平均利率幾乎都超過2.5％，買家不但要準備更多自備款，每月繳款金額也因利率提高而加壓，若收入沒有顯著成長，民眾購屋意願恐還會在低檔徘徊一陣子，估測2025年房市僅能緩慢推進，價格也將盤整。雖然如此，作為房市交易的中間者，他說，大型建商並沒有想要降價讓利的意願，剛性需求的自住客轉向中古屋市場，反而出現中古屋供給面不足的現象。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，由於官方嚴控資金流量，受新青安政策保障，單一自住買盤貸款條件相對好，單一自住者對市場的影響力將進一步放大；租賃融資公司納管將使中小型建商融資管道更受限，新案市場將更明顯朝大建商傾斜；政府管制著重住宅市場，對農地、工廠、商辦、店面等非住宅產品影響較小，這四類產品也可望持續吸引資金停泊。
信用管制未鬆綁、房市交易低迷，重創買方信心，中央大學台灣經濟發展研究中心發布最新消費者信心指數，與台灣房屋集團合作調查「購買房地產時機」指標顯示，3月為99.56點，購屋信心不僅落入低於100的悲觀區間，且指標創近55個月新低紀錄。
自2020年8月起，該指標即超過100，代表購買房地產信心樂觀，不過去年12月近年首次跌破100，今年1月及3月也都低於100，反映近期市場購屋信心為四年多來最低迷的階段。但在消費者信心指數的六個分項指標中，與房地產較相關的「未來半年購買耐久性財」指標，本月調查為101.99點，月減0.8點，民眾回饋仍偏向樂觀，並沒有出現雪崩式信心喪失。
台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴表示，評價自從去年9月中央銀行實施第七波信用管制後，消費者信心呈現下滑趨勢，雖然年初因年終獎金進帳、軍公教加薪、房貸水位稍降，使1、2月的指數微幅反彈，然而3月台積電宣布將增加赴美投資，引發國人對其在台布局的疑慮；加上部分行庫放貸內控趨嚴、央行未鬆綁管制、且持續進行專案金檢，去槓桿化態度積極，房市觀望心態更濃，3月消費者信心指數寫下近四年多來的低點。
周鶴鳴表示，總體經濟市場受美國總統川普的施政牽動，不確定性較高。大環境仍處於緊縮格局，目前房市不僅貸款成數低，融資成本也明顯提高，目前不動產放款的平均利率幾乎都超過2.5％，買家不但要準備更多自備款，每月繳款金額也因利率提高而加壓，若收入沒有顯著成長，民眾購屋意願恐還會在低檔徘徊一陣子，估測2025年房市僅能緩慢推進，價格也將盤整。雖然如此，作為房市交易的中間者，他說，大型建商並沒有想要降價讓利的意願，剛性需求的自住客轉向中古屋市場，反而出現中古屋供給面不足的現象。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，由於官方嚴控資金流量，受新青安政策保障，單一自住買盤貸款條件相對好，單一自住者對市場的影響力將進一步放大；租賃融資公司納管將使中小型建商融資管道更受限，新案市場將更明顯朝大建商傾斜；政府管制著重住宅市場，對農地、工廠、商辦、店面等非住宅產品影響較小，這四類產品也可望持續吸引資金停泊。
