李坤達0938390282-新北市新莊房屋.樹林泰山桃園龜山工業地廠房土地農地.塭仔圳重劃地三多區段徵收營業員證號(99)登字第155389號.

Yahoo奇摩房地產編輯部

【文／陳佳祺】很多自己賣的民眾，都是為了省下一筆仲介費，第一次賣屋的DEMO也這麼認為，但因為房子與居住地距離較遠、平日上班無暇管理，加上急需用錢的關係而作罷，最後選擇委託單一房仲處理，成交後付了4％服務費，才發現有好的服務比省下錢更重要。

為賣屋跑宜蘭 帶看5趟無功返

• 我怎麼知道不動產經紀公司推薦的代書值不值得信賴？

  答：請地政士提供合格的地政士證書是最基本的辨識方法。住商不動產的特約地政士，都具有地政士資格，且必須經過住商不動產總部的嚴格考核，才能成為推薦的代書。同時，住商不動產也定期為旗下的特約地政士進行評鑑，以確保服務品質無虞。您如果要確認該地政士是否為住商不動產特約地政士，除了可以要求該名地政士出示住商不動產特約地政士的名片外，也可以透過住商不動產全球資訊網查詢。
  

• 出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。
• 前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。

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• 答：能不能使用自己認識的代書須視各家不動產經紀公司的規定而定。
  不過，一般而言，住商不動產不建議買賣雙方的任何一方客戶使用自己認識的代書，因為代書具有辦理簽約、用印、完稅及產權過戶的重要功能，必須同時對買賣雙方客戶負責任，使用和買賣客戶單一方熟識的代書，往往會造成另一方客戶的不安全感，徒增交易上的困擾。
  住商不動產目前在全省擁有近兩百位具有豐富經驗的特約地政士，提供全省住商不動產買賣雙方客戶最專業的不動產服務。由獲得國家雙認證的住商不動產所推薦的專業地政士，絕對可以滿足您售屋時在專業、安全與品質上的三重需求。

• 交屋後兩年內購屋好像可以退稅，我該怎麼申請？

• 答：重購退稅就是已繳納的土地增值稅額內，退還不足支付新購土地地價之數額。須符合以下條件：

   

• 答：買賣價金履約保證是不動產交易過程中，由公正、獨立的第三者（通常由建築經理公司擔任）控管買賣價金與產權文件，並依據買賣當事人所簽署的契約內容，執行價金與產權的交付任務，以確保交易過程的透明化與安全性。在詐騙頻傳的今日，買賣價金履約保證可以在高風險的房屋買賣中，獲得價金安全的基本保障。如果交易過程中買賣雙方的任一方違約，受害的一方均可依法定程序取回房款或確保產權無虞。
  
   

答：您當然可以選擇自行賣房子。但您一旦選擇自己賣房子，就要有面對銷售時間拉長、自行支付廣告費用、自行過濾買方客戶、配合買方的時間看房子、自行與買方斡旋房價、選擇優質代書、預防買方詐騙產權…..等一系列問題的心理準備。由於房屋買賣過程相當繁瑣，金額又龐大，極有可能在事後產生相當的糾紛，如果您想要一切自己來，必然會花費許多時間精力，對於還在上班的朋友來說，可能會相當辛苦。如果您仍然決定自己賣房子，建議您還是可以善用不動產經紀公司提供的免費服務，例如成交行情查詢….等等，將您的售屋風險降到最低。

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答：如果您想要查到全省性的成交行情，可以從住商不動產企業網站或內政部不動產交易實價登錄查詢服務網的成交行情查詢系統搜尋，可以得到初步的答案。由於房價會因為屋況、路段等因素有所差異，如果您希望得到更精確的價格，可以就近前往您家附近的住商不動產各加盟店，由專業的經紀人員為您提供免費的到府房價諮詢服務

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  答：當您透過住商不動產全球資訊網取得您家附近的近期成交行情後，您可以根據您的屋況及參考下表，為您的房子訂出初步售價：

查詢房價行情可以有幾個方式：
一、多看房子先設定區域及房子類型，如用途、屋齡，坪數，價格等，在類似條件的房子下，多看幾間房子，便可大致知道該區或該路段的房價行情。

二、上網查詢:各房屋相關網站，輸入所要查詢的地段及所要購買的條件，可以先從較寬鬆的的條件設定起，會有比較多的資料出現，多上幾個網站，相交比較，可大致知道行情。

三、參考房仲業的DM大部份房仲業均會依使用用途，提供某區的房屋坪數及售價，多比較幾家，可找出較客觀的行情價格。

四、詢問附近的左右鄰舍或大樓的管理員，或許可問到最近該區或該大樓的成交價，可作為參考。

五、當地的建商預售屋也是打聽行情的好地方，在台灣，一般預售屋的房價會比新成屋貴上約12%,如預售屋每坪行情為70萬，則該區的新成屋行情可概估每坪約在58~60萬左右。如果能知道該區的每坪土地行情，則可概估新屋每坪合理房價約為每坪土地的1/2，中古屋約為每坪土地的1/3~1/4行情，例如該區每坪土地行情為120萬，則新屋每坪合理房價應為60萬，中古屋應為30~40萬。

如果您沒有時間深入了解或研究，請交給您信任的房仲經紀人員為您評估。

只要是違建就是違法，並沒有所謂「合法違建」。但因部分縣市政府將老舊違建列為暫緩拆除之列，以台北市為例，目前的頂樓違建，幾乎是「即報即拆」，但如果是84年以前即存在的老舊違建，則是列入緩拆或免拆，這些建築因而被稱為【合法違建】或【緩拆違建】。依「違章建築處理辦法第11條第3項」之規定，台北市政府於是頒發「臺北市政府執行違章建築取締措施」，針對84年1月1日以後的新違建全都查報拆除；83年12月31日以前的既存違建原則上僅須拍照列管。按現行法令規定，應拆除之違章建築不得准許延緩拆除或免拆除，但因現有各地方政府的人力不足，列入暫緩拆除之舊違建並無人力施行拆除，僅對其有妨礙都市計劃、公共交通、公共安全、公共衛生、防空疏散、軍事設施及對市容觀瞻等有重大影響之違章建築先行拆遷或整理；而舊違章在未依規定拆除或整理前，得准予修繕，但不得新建、增建、改建或修建。亦即以84年作為新、舊違章建築的區分，也只是行政機關是否主動介入的分水嶺，雖然既存違建不必如新違建般嚴格地即報即拆，但仍不改其違建之本質，各縣市政府現在雖然暫緩拆除【既存舊違建】，但難保有一天既存違建也有因為政策變更而變成『必須拆除』的風險存在。資料來源：各縣市政府、地政業者、仲介公司

透過房屋仲介公司銷售房屋，必需支付一筆仲介費用，有人會想省下這筆可觀的費用，希望透過自己管道來賣房子。惟因一般屋主都沒有房地產的銷售經驗，不知該如何去面對處理各種複雜和必要的程序，而在買買過程當中，必會出現一些未知數，甚至衍生一些後遺症。如您面對下列問題時，均有把握處理與解決，恭喜您，您通過成為房屋仲介第一步；如您在面對時，不知所措，建議您還是委託房屋仲介公司銷售，必定可以為您解決這樣的煩惱。此外，房屋仲介往往可以幫您剔除一些沒有誠意的買房者，以節省您的許多精力。

01.您知道房屋成交後，如何做好代書流程，保障按時收到款項嗎？

02.您知道如何判斷客戶是否中意，且防止殺價及引導客戶付訂嗎？

地價稅及房屋稅一般均以過戶日或交屋日為分算基準日。基準日之前，稅款應由賣方按月份比例分算應繳交金額；基準日之後，稅款應由新買方按月份比例分算應繳交金額，委託之簽約代書會代為分算後與買賣雙方結算之。