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聯合報/陳美玲　2025-01-20

新屋「低首付」建案重返市場，其中以上市櫃營建業者動作最積極，包括興富發、甲山林、海悅、豐邑、富宇等均有「低首付」優惠，顯示新案市場在政府打炒房陰霾下，指標業者已開始動作，希望能透過低購屋門檻為市場破冰。
　　
馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，「輕鬆付」、「低首付」等方案，儘管讓自住買方前期較容易、負擔較輕的購屋，但產品總價沒有變，該付的錢一毛未減，自備款在交屋後一樣要還，加上銀行貸款的本金加利息還款，屆時付款壓力依舊沉重，購屋前還是要衡量自身財力和負擔能力。
　　
馨傳不動產智庫調查，近期北中南至少有14筆新建案推出「低首付」優惠方案，其中以高雄德旺建設「夢享家二」方案最令市場關注，祭出訂簽百分之5就可買房，立信建設也有首付39萬元起能入手新屋的優惠。
　　
台中則有海悅集團旗下南悅建設「南悅樂田」的首付百分之六起，以及在地的大城建設「大城知丘」訂簽五十八萬元起。北北桃則是興富發集團旗下潤隆建設的「信義富境」打出首付百分之7，淡水「新海城」更是祭出訂簽25萬元起的低門檻購屋活動。
　　
一般來說，預售屋的付款分為兩大類，第一類是消費者需自付的頭期款，通常是房屋總價的3成左右，另一部分則是銀行貸款（房貸、交屋款），大多為7成。頭期款方面，買方需在購屋當下至建案施工到完工的3至5年間、按期支付完成，大致上分為訂金、簽約金、開工款、工程期款，而「低首付」指的是訂金、簽約金。
　　
何世昌說，去年八、九月中央銀行啟動打炒房措施，不僅緊盯銀行不動產放款水位，更祭出第七波選擇性信用管制，去年第四季開始房市回歸冷靜期。為刺激新屋市場，建商「低首付」優惠再起，搶攻首購族企圖心十足，但能否解開打炒房封印，就看消費者是否埋單。
　　
他表示，若基地位置好，或是位於鮮少有新案推出、供不應求的區域，加上產品規畫不錯等優勢的建案，搭配「輕鬆付」、「低首付」等優惠方案，平均銷售速度相對較快，因此仍要回歸建案在地段、產品力等條件，優惠方案只是扮演助攻的臨門一腳。
　　
由於目前房市買氣低迷，何世昌指出，今年上半年由買方主導，但賣方因高建築成本壓力，因此新屋市場讓價幅度有限。當前建商祭出「低首付」優惠付款策略，只是上半年新屋市場買賣雙方「諜對諜」的價格拉鋸戰起手式，誰會先讓步才是觀察重點。

經濟日報/陳美玲　2025-01-16

2024年國內十大建商排名洗牌，據不動產業者統計，去年建商推案前十大排行為寶佳、興富發、富宇、國泰、元利、中悦、遠雄、愛山林、聯聚及豐邑；這次榜單不僅品牌建商入榜，更出現「台中幫」勢力抬頭，顯示建商推案已從「百家爭鳴」走向「大者恆大」趨勢。
　　
不動產業者分析，2024年龍年房市挾帶著股市創高、新青安等利多，各大建商化身為「房市造浪者」火力全開；其中寶佳機構以「多案齊發」重返冠軍，光是在新北市、桃園市、新竹縣市就有近50筆新案、案量超過1,100億元、戶數約8,500戶。
　　
總計寶佳機構2024年以總推案數74筆、總推案量1,858億元、總戶數約13,377戶，再度回歸國內十大建商「推案王」寶座。
　　
推案居第二名為興富發建設，2024年雖然推案筆數僅10筆，不過總推案量達1,137億元、總戶數達5,787戶，其中光是「新海城」總銷就高達314億元，台中西屯「市政壹號廣場」商辦案也有244億元案量，顯示其腳步未因金龍風暴放慢。
　　
排名季軍的富宇建設，這次案量大爆發來到862億元、共推19案，較過往一舉成長近三倍；富宇建設近年積極拓展版圖，以台中市為開發重心，足跡最遠甚至到南投草屯鎮。
　　
此外，隨著房價飆升，富宇也積極進攻蛋白區，在沙鹿一口氣有八案、700多戶供給，搶攻首購客群策略明顯。
　　
值得注意的是，品牌建設國泰、元利建設分別位居第四及第五名，兩家品牌建商以「量少質精」聞名，其中前者國泰建設在新北市中和「METRO PARK」、「META PARK」兩案就有約200億元案量；元利建設插旗台北市文山區「元利四季莊園」，僅憑一案總銷就高達600億元，目前該社區已有逾500筆交易被揭露，平均每坪成交均價也站穩百萬元大關。

工商時報/郭及天　2025-01-15

根財政部最新統計顯示，2024年個人房地合一稅達684.4億元創新高，年增63.2％；全年營利事業與個人的房地合一稅收合計976億元，再創歷史新高。其中2024房地合一繳稅王由新北市奪下，個人房地合一稅達131.4億元、年增89.3％，超越七連霸的台中市。

隨著符合課稅範圍、即2016年以後購入並出售的房產標的增加，加上近年房價有明顯增值，房地合一稅收持續快速成長，2023年10月突破單月40億元大關，2024年5月突破60億元，稅收高峰落在2024年7月的73億元、8月71.5億元，之後隨房市景氣轉淡，房地合一稅收11月一度剩下52億元，12月又回升到66.3億元，全年房地合一稅收年增率仍高達63.2％，增幅為近三年之最。

值得注意的是，新北市、台中市為2024年房地合一個人稅收超越100億元的「唯二」縣市，高雄市97.5億元亦逼近百億元，新北市更首次超越長年居冠的台中市，成為新科繳稅王；新北市年增率89.3％，增幅亦居六都之冠，另年增幅較高的還有高雄市的83.3％。

工商時報/林于蘅　2025-01-14

為加速推動都市更新，內政部公布修正《都市更新事業優惠貸款要點》部分規定，放寬申貸對象、貸款範圍及資金額度、期限，擴大讓自主都更、自行出資所有權人申請，並優先協助災區重建。其中，原貸金額上限8成，修正後讓自主都更者可突破8成限制，只要銀行允貸，甚至可以100％全額貸款。

國土署指出，該要點自2006年訂定發布，但上路幾十年來只有59件申請核貸，明顯不如預期，因此，這次修正主要放寬申請都更貸款的適用對象，除了實施者之外，也允許自行出資個人、所有權人納入申貸對象。

國土署說明修正五大重點，包括一、放寬貸款對象，考量現行都更除了實施者之外，也允許自行出資，因此，這次針對自行出資、或有自行出資需求的個人、土地所有權人等納入也可以申貸的對象。二、災區重建優先承貸，考量0403大地震後，部分災戶希望自主都更並成立都市更新會，這類依照《都更條例》第7條逕行劃定的更新地區，也納為優先承貸對象。

第三、放寬可申貸項目，配合2018年《都更條例》修正，同步將申貸條件修正放寬讓都市計畫變更、容積移轉等項目費用納入申貸範圍；除原本的土地購置、工程費用等共同負擔，並新增「都市計畫變更負擔」及「建築容獎所需費用」等項目。

四、原規範的申貸資金是都更總經費的8成為上限，不過，這次特別放寬讓自主都更、災區重建或自行出資都市更新，可以突破8成貸款限制，只要銀行核貸，100％貸款也可行。

最後，原先貸款期限上限是6年、且最多延長一年，考量都市更新過程中，常遇到拆遷爭議、訴訟，或由地方政府代拆等情事，這次修法也放寬，在貸款6年期限內，可以扣除都更推動過程中受不可抗力事件而延宕的期間。

經濟日報/邱琮皓　2025-01-13 自住房屋適用較低房屋稅，不過財政部提醒，若不小心符合營業用定義，適用稅率恐將提高，常見有三大雷區，包括無償提供作為辦公室、騎樓出租給攤商、樓下作為營業使用。
　　
自住房屋稅為1%或1.2%，營業用房屋稅率則是3%，稅負差很大，財政部提醒民眾留意適用規定，以免增加負擔。
　　
財政部官員表示，即便房屋未設立營業商號登記、不作為門市或公司使用，仍有三種情況是民眾常會不小心犯錯，導致失去自用住宅資格。
　　
首先，最常見是民眾將閒置空房無償供存放貨物做倉庫使用，在這種情況下，雖未設立營業商號登記，但堆置與營業有關物品，或是房屋閒置空間提供給公司內部工作使用的職員辦公處所、會議室、董監事辦公室，等於房屋實際使用情形與營業行為有關，仍應按營業用稅率課徵房屋稅。
　　
第二種情況是一樓的騎樓空間無償提供給親友營業、擺攤，或是未設立營業登記，但仍出租給其他攤商使用。
　　
官員指出，房屋騎樓供公眾通行使用，非屬房屋稅課徵範圍，但若騎樓非供公眾通行使用，應依實際使用情況課徵房屋稅，例如騎樓全部或部分供營業使用，雖仍可通行，但因設攤，仍應按營業用稅率課徵房屋稅。
　　
第三種情況，民眾將透天厝的樓下作為營業用、樓上住家用。官員指出，若房屋同時作住家及營業用，可向房屋所在地的稅務局申請依實際使用面積分別按住家用及營業用稅率核課房屋稅。
　　
財政部表示，囤房稅2.0將於今年5月開徵，若房屋使用情形變更致稅額減少，應在每期開徵40日（今年為3月24日）前申報，逾期申報將從下一期才能開始適用。
　　
財政部去年公布「住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準」，從去年7月1日起，所有人或以土地設定地上權之房屋使用權人為個人之住家用房屋同時符合房屋無出租或供營業情形；供本人、配偶或直系親屬實際居住使用，且應於該屋完成戶籍登記；本人、配偶及未成年子女全國合計三戶以內，屬供自住使用。
　　
財政部日前提醒，新制針對自住房屋新增設立戶籍要件，還有約128萬戶的自住民眾尚未辦理戶籍登記，提醒民眾應留意申請期限。

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工商時報/曾麗芳　2025-01-10

中華民國不動產聯盟總會理事長林正雄9日表示，全台屋齡超過30年的住宅已突破500萬戶，面對台灣都更牛步化的窘境，加上ESG、淨零碳排議題迫在眉睫，呼籲政府應正視三大方向，包括都更提高容積獎勵、解除第七波信用管制對第二戶限制、加強新青安政策，藉此來提高都更誘因。

不動產聯盟9日舉行高峰論壇，林正雄指出，碳費開徵在即，台灣費率制定為每噸300元，但2026年起收費並逐步調整，直至2050年接軌國際，而目前歐盟碳費每噸約4,000元，中間緩衝期並不長，林正雄直言，碳費非假議題，而是迫在眉睫的大環境。

不只要關注碳費問題，林正雄表示，全台屋齡30年以上住宅正式突破500萬戶，占比高達一半，921地震前的建築物確實有建築結構安全疑慮，存在危險性且不符合居住安全，但按照目前都更、危老的速度，要替換這些老屋都更得耗費3、400年時間，但目前都更、危老的誘因不足，民眾對於換屋也有所疑慮。

經濟日報/邱琮皓　2025-01-07

囤房稅2.0將於今年5月開徵，全國22縣市中已有20個地方政府完成房屋稅自治條例修法，只剩新北市、高雄市尚未完成修法程序。

財政部官員表示，對照先前公布基準，稅率部分僅三縣市有些微不同，分別是新竹縣的出租或繼承共有稅率、台南市建商稅率，以及連江縣稅率。

台南市在建商稅率經過議會審議後，略為調降，因此與其他縣市略有不同。

新竹縣的出租或繼承共有稅率沿用過去1.6%；連江縣則規定，持有非自住住家四戶內，稅率一律2％，五戶以上稅率2.5%，稅率較財政部基準寬鬆；其餘縣市方面都與財政部對於非六都縣市所提基準一致。

經濟日報/陳美玲　2025-01-06

2025年三大商仲認為，在科技業對新商辦、廠辦、廠房需求，及企業汰舊換新、高科技業持續投資等強勁支撐，今年北市商辦租金、商用不動產交易量有望雙創新高。

有商用不動產業者表示，2025年國內外半導體需求具高能見度，大廠擴廠動能將帶動上下游自用量能。第一太平戴維斯總經理陳逸鴻指出，目前保險業辦理不動產投資管理辦法修正草案正在預告階段，2025年1月底前正式上路後，有望將不動產最低投報率門檻從目前的2.97%調降到2.545%（適用2021~2025年牌告利率）。

而商仲業者認為，2025年因保險業在租金投報率門檻下降，保險公司在不動產投資方面更具韌性，相對也能避免過度管制後，資金投資過度集中的後遺症。預計2025年商用不動產的交易量將維持在高檔水平，甚至有機會突破新高。

據商用不動產業者認為，整體商用不動產交易部分，在央行緊縮不動產放款資金、第七波信用管制措施影響，建商獵地放緩，對今年商用不動產交易量持保守看待；不過，看好2025年台北市商辦租金在企業汰舊換新、新辦公室需求下，北市辦公室租金將是持平或緩漲格局。

同樣看好今年商辦租金表現的業者表示，由於2026年北市商辦大樓將現龐大的完工量，因此2025年會刺激房東把握最後一波漲租機會，再加上部分新大樓以高規格條件登場、高科技投資利多發酵，以及通膨回頭，2025年北市商辦租金漲勢可能再創歷史新高。

商仲業者指出，今年台北市總計有七棟新商辦完工，包括國泰環宇大樓、元大人壽銀星大樓、冠德民權東路公辦都更案、國家企業廣場、大同大樓都更重建案、新光人壽杭州北路地上權案、力麒松江總部大樓等，總面積約6.3萬坪，其中七成、約4.5萬坪釋出招租，可能推升下半年空置率升至10%。

不過該業者強調，新大樓釋出將同步出現租金開價跳空、激勵租金上調；租客方面，由於國內企業營運狀況良好，提供更好的工作環境、較充足租金預算，有利今年辦公室租金持續向上創高；整體來說，2025年商用不動產明年在企業對商辦、廠辦，以及高科技業對廠房的高需求且持續投資下，以工業地產交易仍將是重點，今年商用市場交易持續看好。

經濟日報/陳美玲　2025-01-06

2025年商用不動產估交易續熱，不過商用不動產業者認為，今年商用市場仍有五大變數需留意，包括全球地緣政治、關稅政策、通膨控制、降息循環是否持續，以及台灣出口力道如何，五大變數都將牽動市況。

業者表示，今年上半年國內半導體需求能見度高，大廠擴廠動能帶動上下游自用需求，讓2025年商用不動產市場交易持續被看好，不過1月下旬，美國新總統川普上任，將讓當前全球地緣政治、關稅政策，以及美國對通膨控制、降息是否持續等，都將再起波瀾，甚至是否進一步擴大影響台灣出口力道，都需將密切注意。

該業者分析，由於目前國內銀行緊縮資金，投資人維持保守態度，出手謹慎，接下來市場買方出手決策將會優先考慮「物件的融資難易度」，而在此背景下，也為手中握有充裕現金的非典型買方，像是基金會、家族辦公室、投資公司等，提供更有利挑選優質標的的機會。

另一方面，由於央行緊盯銀行在不動產市場的放款，嚴控資金炒房，在銀行緊縮土建融放貸的氛圍下，認為今年土地市場買氣將萎縮，建商投資將加大力度布局都更與捷運聯開案上。

中國時報/王莫昀　2025-01-04

歷經被喻為919事變的央行第7波選擇性信用管制，讓原本暴衝的全台房市趨於冷靜，桃園市最主要的房市交易熱區，為人口最多的桃園區、中壢區兩地，前者近期交易集中在中路、經國、小檜溪等新興開發區，後者則以青埔高鐵特區、過嶺重劃區及龍岡地區的交易量較大；近年龜山因A7重劃區的開發，交易量也躍居桃園市前茅；大園與觀音則分別有航空城客運園區、草漯重劃區崛起，評價成為桃園房市新興潛力區段。

　　六都公布2024年12月的買賣移轉棟數共21445棟，月增8.2％，年減9.7％，年增率連續2個月收黑；六都全年累計棟數27.1萬棟，年增14.7％，為近11年來新高，且所有都會區2024年均以正成長作收。市場人士指出，央行第7波信用管制在去年的9月19日上路，在買賣移轉上，主要反映在第4季。

　　台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，龜山區、桃園區2024年第4季的交易量，均年減約2成，主要是龜山A7重劃區今年的新案交屋潮相對於去年縮減，且A7的價位在1、2年內，從2、3字頭飆升4、5字頭，讓首購族往桃園其他相對低價區轉移，使交易量縮減。

　　桃園區則是因小檜溪重劃區的新案交屋時程，多半落在去年底到今年上半年；加上藝文特區、中路重劃區等地的中大坪數換屋宅，第4季受到央行打炒房限貸的影響較深，因此量能減少較明顯。

　　量增最多的大園區，除了青埔高鐵特區持續放量外，相對平價的航空城客運園區，也憑藉親民價位及指標案釋出，吸引買家目光，使大園的買賣移轉量大幅增加；與客運園區相距不遠的觀音草漯，因新建案仍以2字頭為大宗，吸納首購客群，客運園區與草漯的興起，也凸顯近年房市「低價為王」的買盤生態。

　　價格方面，2024年第4季因央行第7波信用管制發酵，換屋宅買氣下滑，市場更近一步朝首購族靠攏，各地也因而漲跌互現。其中大園區因買盤往低價的客運園區移動，均價年減7.4％；龜山區也因A7重劃區捷運站附近的價格明顯上揚，買家轉往相對外圍的區段以及A8的中古屋，使房價年減6.3％；桃園區因藝文特區、中路重劃區等高單價區域的換屋宅交易縮減，使區域的整體均價略遜2023年同期。

工商時報/蔡惠芳　2025-01-03

歷經中央銀行第七波打炒房三個月、房市買氣一度沉寂後，有品牌、地段好、產品強的預售案陸續有人氣回籠，邁向2025年的房市，不少上市櫃建商紛紛領銜向前衝，據調查八大品牌建商手中籌備近1,500億元的新案，可望在開春後至上半年上膛試水溫，被視為觀察2025年房市的最佳溫度計。

走過2024年第四季金龍風暴後，2025年上半年不少上市櫃建商推案蠢蠢欲動。從先前各家公司法說會釋出的年度計畫顯示，潤隆將在2025年推出台北市總銷達108億元的信義富境、基隆新橫濱三期的總銷28.38億元「德安段E」、60.63億元「德安段F」；國泰建設除參與投資總銷100億元的台北市南港台鐵調車場案之外，也籌備推出桃園中路重劃區GRAND PARK，據悉總銷超過50億元，以及台中案約40億元。

皇普建設也籌備推出桃園MOMA第二期；宏普建設醞釀多年的桃園青埔青塘園案，也可望登場，估總銷超過70億元，台南永康大案總銷更達120億元。

至於推案最積極的，非華固建設莫屬，據悉手中籌備推出台北市北投正大案、北投文林北路三期、台中崇德十路等三案，總銷高達415億元。

長虹建設手中有攜手聖得福建設的台北市大直TOP 31，總銷達80億元；桃園龜山大案長虹擎山總銷更高達140億元。

全台推案的達麗建設，最近則籌備有新竹台肥案，總銷估至少65億元；全坤建設在台北市準備推出武昌街案，總銷約25億元，還有新北三重案總銷約40億元。

上述八大上市櫃建商醞釀上半年登場的新案，保守估計總銷近1,500億元。市場專家普遍預期，2025年在政策遏止短線投機炒作後，短期內仍面臨量縮格局，尤其近年漲多、量大區域，局部房價恐有鬆動之虞，不過地段優、產品規劃符合首購自住需求、兼具大型品牌建商的新案，人氣和買氣可望相對有受買盤青睞的契機。

聯合報/朱漢崙　2025-01-03

新青年安心成家購屋優惠貸款（新青安）明年七月屆期，立委關切屆時是否續行？財政部長莊翠雲昨在立法院財委會答詢時指出，明年上半年會再評估，一般都是在屆期前三個月就會展開評估作業。據了解，財政部目前並無定見，要看明年上半年財政部、中央銀行、內政部、金管會等部會能否凝聚跨部會共識。
　　
對於新青安是否再延期，內政部去年已表態屆期後就不會再提供利率補貼。相關人士指出，目前公股行庫減收利率半碼，內政部則補貼一碼，合起來等於補貼1.5碼（0.375個百分點），若內政部不再補貼，不可能由行庫去承接內政部補貼退場的額度，如此一來利率就沒有吸引力，續辦的必要性也大為降低。
　　
另一個問題則是跨部會必須凝聚共識。央行在去年下半年祭出多道房市管制政策，新青安更被指為是房價居高不下的「元凶」，讓財政部和承作新青安的行庫裡外不是人。
　　
土地銀行董事長何英明昨在財委會備詢指出，土銀去年的新青安貸款餘額增加一千多億元，據了解，原因是其他行庫沒額度了，貸款戶轉向土銀求助，導致新青安貸款額度暴增。

工商時報/呂晏慈　2025-01-01

立法院會2024年12月31日三讀通過《國土計畫法》修正案，將國土功能分區圖作業期程再延長六年，至2031年4月30日全面實施。朝野立委齊聲呼籲，農民、地主對國土功能分區可能會限制開發仍有所疑慮，應待相關配套完備後再上路，並請政府盡速「補破網」。

　　《國土計畫法》原訂2025年4月30日起全面實施，然而地方反彈聲浪不斷，擔憂該法對農地保護的規定恐限制都市發展，因此，朝野立委提出超過30個修法版本呼籲暫緩實施。

　　三讀條文除將國土功能分區圖作業期程再延長六年，也明定直轄市、縣市國土計畫公告實施後十年內，依中央主管機關指定日期，一併公告國土功能分區圖。至於部分農業縣市立委主張「農地發展權移轉制度」，設立特別基金補償農地並未入法。

　　然而，內政部會後表達遺憾指，《國土計畫法》原本以確保國土安全、追求國家永續發展為目標，卻遭受外界以農地使用與農業發展、原住民族土地，以及個案變更等許多錯誤資訊宣傳，造成民眾疑慮。

　　內政部細數，過去半年來，因國土計畫上路在即，地方政府湧入大量民間申請土地變更案件，統計2024年1至10月各縣市受理申請案件共1,206件，申請案件數前三名為桃園市250件、台中市127件、彰化縣117件；其中9、10兩個月申請案件暴增約367件，相較於前八月，平均每月申請案件增加約1.8倍。

　　內政部擔憂，這些變更案因地方未經充分討論卻匆促送件，也加劇了國土資源的錯置。呼籲目前仍未送交國土功能分區圖的桃園市、南投縣能盡速報部，因為，國土計畫是將國家整體空間妥善配置管理的根本大法，未來仍會全力促使土地資源能被有效利用、合理發展，以真正保障民眾權益及追求國家永續發展。

經濟日報/陳美君　2024-12-31

中央銀行明令，國銀須自主控管未來一年的不動產貸款總量，目的是讓居高不下的不動產貸款占總放款的比率（不動產貸款集中度）降溫；截至今年11月底，國銀不動產集中度比率仍高達37.4%，房貸銀行主管坦言，房貸與土建融貸款需求仍在「排隊」消化中，銀行受限央行的「不動產貸款降溫令」，承作量能有限，估計要到明年下半年後，才有機會恢復正常。
　　
行庫主管說，央行總裁楊金龍要求國銀提報不動產貸款降溫計畫，且未來一年內將逐季檢視銀行執行數據，必要時也將動用專案金檢，檢視銀行是否落實計畫，銀行自然得遵循規定。
　　
除了明年房貸餘額無法再成長外，銀行也將審慎承作建商的土建融業務；一般而言，建商在建案完工後就會把建融還掉，並將額度轉為個人分戶貸款，但現在銀行對貸款額度可說是「斤斤計較」，假設借建商100億元的土建融，完工後不見得能100%轉為分戶貸款，「能有三、四成給建商做分戶貸款就很不錯了」，不少建商「哇哇叫」，認為這樣的分戶貸款額度根本不敷使用。
　　
銀行主管坦言，央行第七波打炒房措施加上為期一年的不動產降溫令，確實讓房市明顯降溫，過去一、二年，每周行內至少進件十幾件土建融案，最近新案明顯減少、僅剩下舊案展延勉強「撐場面」。
　　
銀行主管還說，近期銀行資金再度拉「緊」報，主要是農曆年關較早、落於明年1月底，而過年是市場資金需求最旺盛的時候，銀行得提前準備頭寸因應，雖然不少銀行透過高利吸收存款，改善資金「旱象」，但效果有限，在銀行「錢荒」問題未解下，不動產貸款「塞車潮」恐怕沒那麼快能疏通。

聯合報/葉德正、楊正海　2024-12-29

捷運民生汐止線卡關23年終於露出曙光，雙北市府共同完成「汐東線」串連台北市大稻埕的「民生線」綜合規畫，前天送交通部審議。雙北期待中央盡速核定，加上基隆捷運完成後，可達成基隆一路到台北「一車到底」路網。

2019年台北、新北和基隆3市與交通部會商，將汐民線分割成汐東線與民生線各自推動，其中汐止到東湖的汐東線在本月19日簽約，預計明年3月開工。

新北捷運局長李政安表示，民生線規畫從汐東線SB10東湖站一路向西延伸至台北市大稻埕，全長約11.02公里，共設9座車站（含地下8站、高架1站），並在基隆八堵規畫機廠，沿途所經都是精華地帶，雙北市府共同完成綜合規畫報告。

李政安說，今年4月9日第1次提報交通部審議，經交通部辦理現場勘查及函覆審查意見後，這次再提報中央，計畫經評估具財務及經濟效益，期盼中央能支持，盡早核定，才能盡早動工、完工，並完善跨三市整合路網。

捷運局長李政安說，基於台北市民生線與汐東捷運、基隆捷運為同一路網，未來3線完工就能「一車到底」往返基隆、南港與大稻埕，提供市民更便捷的北北基捷運路網。

捷運局指出，基隆捷運綜合規畫在今年1月31日通過審核，新北市府已在日前將基本設計工程經費送交通部轉公共工程委員會審議，若中央順利通過，最快明年6月上網招標，2033年完工。

「綜合規畫往前邁進一大步，期望行政院2年內核定計畫。」北市捷運局表示，民生線台北市段都市計畫變更今年9月4日開公有土地用地協調會，並陸續開3場都市計畫變更公展前座談會，為加速推動，9月10日已啟動土建基本設計作業。

聯合報/劉懿萱、葉德正　2024-12-28

五股泰山輕軌可行性研究去年經行政院核定，路線全長11.6公里，有3處轉乘站可接環狀線、蘆洲線及預留延伸泰山板橋輕軌。新北捷運局今年4月第一次提報綜規報告給交通部審議，依中央意見修改，納入不影響台64、國1交通下施工的可行性及估列相關費用，昨再度送出修正報告。

新北捷運局長李政安說，五泰輕軌與台64共線1公里，並跨越國1五股交流道，4月第一次提報綜規給交通部審議，鐵道局6月現地勘查，8月召開研商會議。據交通部審查意見，在不影響台64、國1交通下施工的可行性，並參考已發包工程、營建市場行情，估列相關費用。

李政安表示，同步辦理環評及都市計畫變更，針對五股區F06站與F08站出入口用地捷運開發區，預計明年1月17日晚間召開地主座談會，聽取地方意見。

五泰輕軌路線行經三重、蘆洲、五股、泰山人口稠密地區，泰山板橋輕軌可行性研究今年10月28日第4次提報交通部審議，未來透過五泰輕軌及泰板輕軌連結，串連新北多條運輸路網。

議員陳明義說，輕軌規畫需保障地主權益，也要考量施工交通衝擊，新五路上不少家具行憂心施工期造成生意損失；議員李宇翔說，當初地方公聽會就提及新五路、五股交流道車流量大，要求捷運局須多評估，但似乎沒被納入，才又被中央要求修正意見，導致綜規核定又往後拖半年，盼新的綜規盡快通過才能招標。

經濟日報/胡順惠　2024-12-27

都更、危老迎接利多，內政部昨（26）日表示，《都市更新條例》先前修法放寬容積認定，相關子法已箭在弦上，包括都更、危老容積獎勵辦法近期都將發布，有助提高老屋改建誘因，估全國將有8,216棟六層樓以上的合法建築物、約27萬戶受惠。

內政部昨日召開部務會報，通過「都市更新建築容積獎勵辦法」修正草案，放寬原建築容積獎勵適用範圍，對象從原本僅限於實施容積管制前已興建完成、取得使用執照的合法建築，放寬為當時已申請建造執照的建築物皆可適用，預計近日發布施行。

內政部表示，此次修法主要是配合今年11月13日施行的都更條例第65條修正案，進一步提升民眾參與都更意願，希望加速推動921地震前耐震不足建物的更新作業。

除了都更以外，危老部分也會加速推行，內政部國土署主秘朱慶倫透露，危老的容積獎勵辦法，預計明年初召開審查會，審查通過後，未來也能比照都更條例作法，從寬認定。

國土署表示，都更條例、危老條例雖屬於不同法令，但都更條例修法後，透過修改危老容獎辦法，也能將這項放寬擴及危老案件，且無須再經立法院審議，希望雙軌並進、加速老屋改建。

朱慶倫表示，像是原建築容積可能僅能興建三層樓，獎勵後容積增加有限，對重建缺乏助力；此次修法放寬後，只要當時申請建照者亦可納入計算，並依照當時核准的容積率作為獎勵基礎。

朱慶倫指出，修法後，針對8,216棟未取得使照但已申請建照的建築物，可根據其當時容積率計算獎勵，將有效降低重建障礙，增加誘因，促進更新作業推進。

原都更條例規定，實施容積管制前已「興建完成」的合法建築物，可以原建築容積來更新改建或申請容積獎勵；修法後，改為實施容積管制前已「申請建照」的合法建物，就能以原容積重建或申請容獎。

通常原容積會高於基準容積，這些實施容積管制前的合法建物，若能以原容積重建，在都更時相對有利，具有參與重建誘因。

中國時報/陳瑀倫　2024-12-25

台北市土地稀缺，老舊建物比例更高居六都之首，都市更新推動迫在眉睫。台北市不動產開發公會理事長陳勝宏表示，都更條例上路已經26年，全台目前完工僅618件，相較於老舊建物的數量，更新速度需要再共同努力；而都更推行面臨包含前端整合困難、審議程序多元意見收納、融資受限、信用管制導致都更產品貸款成數不足影響去化等多重挑戰，需尋求解方。

「老屋比例高，台北市承受不起一個大地震！」陳勝宏表示，台北市建築物屋齡達30年以上達75.98％，相當於每100棟建築就有近76棟為不符耐震、消防安全的老舊建築物，高於全國平均值51.09％，位居六都之冠。其中，台北市目前約有68萬棟30年的老屋；不過耐震法規近20年才有較嚴謹規範，屋齡30年以上之老舊建築物恐有耐震強度不足的疑慮，萬一有個大地震，人民的生命財產，將受到嚴重威脅。

都市更新條例於87年11月上路，根據台北市不動產開發公會彙整的官方統計，截至113年11月30日，經過26年時間，卻發現全國各縣市總核定件數僅為1188件，完工數量更只有618件。陳勝宏指出，台北市土地使用飽和，土地愈發稀缺，2023年核定件數僅39件；新北市雖幅員廣大，核定件數也僅28件，顯現都更推動仍然存有困難。

深入探究原因，陳勝宏說明，首先，都更在前期整合風險高，住戶意見分歧往往是最大難關，談整合來到10年的案例也時有所聞；其次，受制於營建通膨壓力，建築成本飆升，壓縮業者利潤空間，且審議過程遇到政策法令突然變更可能讓都更案面臨撤簽或重談條件等危機。再者，第七波信用管制政策打擊房市，貸款成數不足使建商陷入融資困境，資金流斷鏈風險加劇，皆讓都市更新進程舉步維艱。

他說明，儘管都更危老的土建融不在銀行法第72－2條的限制範圍，但是因為此次央行連續2季各升準1碼，相當於在市場上收回近3000億元的資金，金融體系的不動產放款水位更加趨緊，建築融資額度受到壓縮，利率也提高到4％或更高，甚至有貸不到款的情形；若因建築融資困難，造成產業萎縮，市場缺乏推動量能，都更危老恐停滯，將連帶影響許多從事都更危老的中小型建商。

另外，陳勝宏說，同樣受到第七波信用管制，民眾若要購買第2屋都更的房子，也只能貸款到5成，使得建商產品流動受阻，去化面臨挑戰，進一步延宕都市更新的推動速度。

值得一提的是，中央為推升建築物所有權人參與都市更新意願，於今年10月25日三讀通過修正都市更新條例第65條，此修法不僅呼應公會以及許多都更戶的建議，修法過程更取得中央、地方政府還有立法院高度共識。另外，今年11月13日頒布修正條文，也追溯適用已報核的都更案；全國有約27萬戶受惠，可以用「原容積」為基礎來疊加都更容積獎勵，對於加速都更推動，提升居住安全，幫助相當大。

中華民國不動產聯盟總會23日舉行年終記者會，理事長林正雄指出，今年房市受到政府干擾成為「最錯愕的一年！」呼籲政府推出「新青安2.0」，將暴衝的房地合一稅還利於民，提供1％以上的利息補貼，以房市政策促進生育率，生愈多補貼愈多，並訂定罰則嚇阻炒房買盤。

林正雄指出，2026年7月31日新青安補貼即將結束，然而新青安占整體新增房貸6成，如果貿然取消，勢必造成更難以消化的民怨；新青安是舊政府的產物，照顧年輕人是社會及住宅政策最大公約數，因此新政府應該推出「新新青安」專案。

林正雄表示，政府12年來有12波打房，結果房價愈打愈高，尤其近二年來受到打房政策衝擊更大，房地合一稅1.0平均每月稅收7億元，房地合一稅2.0每月稅收大增到55億元，重稅轉嫁下，房價墊高、買方更苦。

未來國土計劃法全面實施，自辦、公辦重劃及建地供應會減少，容積率也會降低，未來建築物的供應量萎縮，加上房地合一稅的閉鎖期、平均地權條例修正禁止換約，都使房地產供應量減少，形成畸型的房地產市場。

因此林正雄建議政府，第七波信用管應設排除條款，新青安、都更危老應比照國民住宅貸款，不受《銀行法72-2條》的限制，全面檢討住宅需求與有效供給並進竹行擴大，才是放緩價漲幅的良方，「保障首購自住買盤」是社會最大公約數。

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工商時報/陳碧芬　2024-12-21

財政部新青安房貸專案統計公布最新數據，11月受理4,333戶、月減5.7％，連續第六個月呈現月減，11月受理金額337.9億元、月減8％；各公股行庫針對專案的撥貸戶數5,015戶，金額402.9億元，較上月微增，與中央銀行11月五大銀行新承做房貸金額略增一致。

央行日前指出，年底部分區域有較多新屋交屋潮，以及11月工作天數較多，因而五大銀行新承做房貸月增；實際整體觀察房市，與今年來的一波波信用管制措施，現在已逐漸發酵。

市場人士認為，自今年6月以來，央行加大力道打大戶炒房，阻止銀行放款被少數人及地產業者占用；金管會亦一再要求公股金融事業落實新青安貸前審核及貸後管理，均讓銀行部份金流能回到新青安專案使用。新青安申貸件數及金額下降，這也可視為是央行19日沒有再祭出第八波打炒房的原因之一。

自去年8月宣布新版青年安心成家貸款專案，針對青年族群放寬購屋貸款年限等各項條件，上路至今已16個月，由八家公股銀行提供貸款，內政部住宅基金並提供利息補貼，至11月累計撥貸金額逾7,210億元，提供約8.5萬戶青年世代完成成家意願。惟過去立委亦關注住宅基金補貼新青安恐排擠其他用途。國土署已宣布，新青安貸款由政府提供利息補貼1.5碼，補貼期間到115年7月31日止，後續不再補貼。

財政部近日在公股金融事業例行季會中，督促行庫儘快處理查核出的違規案、追回利息補貼，在11月的新青安統計上，也可以看到部份銀行撥貸金額較先前減少，應是在這部份已有所處理。

八大公股行庫中，臺銀、土銀仍維持撥貸戶數單月千戶以上，臺銀仍有月增現象，土銀則減少，其餘六大行庫，合庫單月減少最多，自835戶大減至505戶，一銀和臺灣企銀則反而出現月增。