改善房屋狀況、適當增添配置。
- 首先,對於年限過長,房屋過於陳舊的業主來說。只要稍加動手適當清潔、簡單裝修就可使房屋煥然一新,這樣不但能展現給承租人良好的視覺效果,而且保證你出租得快而且價格絕對比不裝修的屋子要高。
- 一般租客在選擇房屋時,會選擇屋內設施齊全,能立即就住的。
- 如有附傢俱家電,記得要拍照附於租賃契約後,以後歸還時較無爭議。
訂定租金
- 租金決定前,應評估週邊租金行情,以及樓層高低、屋齡、坪數大小、景觀視野、生活機能等其他個別條件,再評估出租房屋的合理租金。
- 合理的租金價格,能降低房屋的空置率。
- 設定租金,押金是租賃契約成立時,房客支付用以擔保租金支付為目的的金額,一般多為租金的一個月或二個月。若租賃關係結束,未有欠租或違約情事,房東應無條件將押金返還予房客。押金數額亦可以由當事人任意訂立,但若超過二個月租金,房客可以依土地法的規定主張超過部份得用以抵付租金。
慎選房客
- 考慮出租對象,為了房屋安全或未來收租順利的考量,有的屋主不希望租給特種營業身分者、餐飲業、殯葬業等,所以要租屋時,應了解租屋人的身分、職業、租屋用途等。
- 為避免房客在租屋期間,不依照雙方租約履行,可使用租賃契約約定房客的行為。
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- 租約簽訂
- 租金、押金繳交期間與租金調幅。
- 租賃期間與押金金額。
- 前期房客水電、瓦斯、電話費用是否結清。
- 搬入確定日期。
- 於契約上註明租賃設備、相關稅費、管理費、水電瓦斯費之使用與繳付方式。
- 是否要公證以及提前解約之處理。
- 簽約時應留下雙方之身分證明影本,以及聯絡電話、地址。
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目前景氣雖已有回溫現象,但仍有不少房客因經濟困難,致形成拖(積)欠租金的情形;而房東與房客雙方使用的租賃契約,多為坊間文具店所販售的,其條約內容大同小異,若房東希望降低未來無法收到房租,或遇見惡房客百般推託,不願履約,即使房東使出千方百計,就是無法讓房客搬遷,嚴重影響房東權益。
為避免類似糾紛,甚而興訟,租賃方與承租方除了將租賃契約拿到法院公證外,房東更可運用加註但書條款,保障自身權益:
一、匯款繳納租金:
雙方最好約定以匯款的方式繳納租金,房東並在租賃契約上詳細註明匯款銀行與帳戶。如此,不僅有繳款憑證,房客亦無法以「房東沒來收租金」、「沒有遇到房東」等理由來搪塞。因使用金融機構繳款,不論匯款或ATM轉帳,其金額與時間都有詳細紀錄可查,即使將來訴訟,房東亦能確實舉證。
二、同意進屋換鎖:
房東可加註第2條,其內容載明「如果房客積欠租金(不得以押金抵租)超過(含)兩個月,租賃契約即自動解除,房東可進入該出租房屋更換門鎖,屋內所有留置物品,以廢棄物論,且房東可向房客要求廢物處理費」。
不過,該條款需經過公證,由公證人向雙方確認均同意該條款後,才具法律效力。
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一、找屋前先瞭解週邊環境、治安狀況及房東人品。
二、考慮交通的方便性及小孩學區是否合適。
三、租屋處附近路燈照明設備如何。
四、單身女子看房子最好找親友陪同,並由專業仲介經紀人協助。
五、若單獨看房子時,應注意出入口的位置,並不要關閉出入的大門,以方便應變。
租屋前要考量的重點需求就是區域
- 為自己想住的大區域為哪區。
- 交通是否便利,有無捷運或便利達市中心大眾運輸工具。
- 如有家具,搬運的金額評估,如無家具,購買傢俱、電器設備等預算則須準備,或再與房東議價時將家具列入請房東提供的需求但書。
- 在文具店買本「房屋租賃契約書」先行閱讀。
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- 如何看屋
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租屋居住的品質
- 注意屋內採光,通風是否良好。
- 位於頂樓加蓋的房子,必須特別注意是否會漏水,夏天是否會過於悶熱。
- 租屋處位於一樓要注意是否會有淹水情形。
- 考慮租金價格相對於屋況是否合理,符合周邊租金行情。
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租屋環境安全
- 隔間以水泥隔間、防火板隔間為佳。如果為木板隔間應該更加注意房東是否有提供滅火器等消防設備。
- 房屋內部通道、防火巷是否保持暢通;鐵窗鎖頭有否鑰匙,或生銹無法開啟。
- 注意電線配置,是否過於老舊,或是用電負荷量過大,插座或總開關旁若有燒焦的痕跡,有可能是曾經發生過電線走火現象。
- 注意熱水器或瓦斯放置的地點,是否位於室外、陰涼通風,並注意瓦斯管線接縫處是否生銹,避免漏氣現象。
- 確認一樓大門是否能緊閉,寢室門鎖應在進住時更新或加裝內扣。
- 窗戶是否有防盜功能,若是頂樓加蓋的房子,尤其更要注意門戶安全。
正式簽約
訂定契約注意事項:
- 請房東出示身份證明、房屋所有權狀,以確定房東真實身份、是屋主還是二房東, (如果是二房東或代理人也需請對方提出房東的委託證明)、應了解其契約之租期及是否禁止轉租。
- 租金、租金繳交期間與租金調幅。
- 是否需給押金?何時退還?提前解約之賠償問題。
- 簽約時應留下雙方之身分證明影本,以及聯絡電話、地址。
- 繳納租金時應請房東簽收或留下轉帳證明,以證明該期租金繳納完畢。
- 如租屋附有家具,應以列清單註明為宜。
- 租賃設備、相關稅費、管理費、水電瓦斯費之使用與繳付。
正式簽約
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一、將舊門鎖換新鎖,並保留原鎖,搬遷時恢復原鎖。
二、與鄰居或室友建立良好關係,建議最好選擇社交單純的室友。
三、注意租屋附近是否有可疑人物。
四、告知家人正確的租屋地址及電話。
五、女子單身者可在門外放置一、兩雙男用鞋,在陽台掛些男襯衫。
六、定期繳交管理費及一切房客須繳納之費用,避免糾紛。
七、房屋若有出現漏水或重大問題時,請立即通知房東修繕或維護。
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一、考慮租金價格相對於屋況是否合理。
二、若價格談妥,決定承租後,應在付訂金時,要求房東開收據。
收據的內容應包含:出租地址、房東姓名、訂金金額、身份證字號、預定起租日期及付訂
日期,以免房東收了訂金後,又拒絕承認出租。
三、確認租金包含的費用項目及各費用計算方式,如管理費、水費、電費含公電、第四台、網
路費等和押金金額,一定要於合約上載明。
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狀況:
王先生租了一間店面,店租契約租期為2年,目前租約已到期,租約到期時,曾詢問房東是否要重新簽約?但房東回答:「你們配合的很好,這樣就好」。
試問,當租約到期未續約也未重新簽約,妥當嗎?口頭續約又該注意些什麼呢?
回答:
所承租的租賃物已到期未續約,租約將被視為「不定期租約」,承租人可無限期使用租賃物,也可隨時終止合約,除非有不付租金或違法使用的情形,否則房東不得主動終止租約。
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