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房東不得拒絕房客設籍

經濟日報/律師陳冠甫口述、邱琮皓採訪整理　2024-06-03

為實現居住正義，政府針對租屋族推出各項大利多。有不少房東擔憂，讓房客遷入戶籍，未來會不會遇到房客租約到期卻不肯遷出，甚至額外增加稅負支出等麻煩事。不過身為房屋所有權人，房東有其應盡義務，法令也給予相關保障，不會因房客設籍而改變。

為保障房客就學與申請各項社會福利的權利，依照「住宅租賃定型化契約不得記載事項」第4點規定，房東不得拒絕房客設籍。也就是只要房子出租，房東就不能禁止房客遷入戶籍。

若租約內有不得遷入戶籍約定，該約定無效；若房客提出申訴，指房東違反遷入戶籍規定，依《消保法》第56條之1規定，租約內容與規定不符部分，經限期改正而屆期不改正者，可處3萬至30萬元罰鍰。

過去房東不願意讓租客遷入戶籍，最怕房客退租後還不願遷出，不僅後續會收到很多找不到人的帳單、罰單，還要擔心哪天警察上門找人。

不過依據《戶籍法》第50條第1項規定，房客搬家戶籍未遷出，房屋所有權人可依法申請將房客戶籍遷至當地戶政事務所。內政部為使房東可更放心地讓房客設籍，更增加了線上服務。

當房客搬離租屋但未遷出戶籍時，房屋所有權人只要掃描上傳房屋所有權等證明文件，同意戶所運用「地政資訊網際網路查詢系統」查核後，經戶所查證房客確實已遷離戶籍地，在辦理後續行蹤查詢也無法查到後，就會將房客全戶戶籍遷至戶政事務所。

另外，房東也擔心讓房客設籍、申請補助後，會增加過多稅金。例如房屋稅與地價稅遭取消適用自住稅率，租賃所得納入綜合所得稅計算等。

對此，政府已提供誘因，如果過去尚未成為公益出租人，房客自行申請租屋補助後，地方稅稽徵機關收到房客的租金補助申請資料，就會將資料傳送至國稅局，國稅局就會審核認定房東的公益出租人身份，符合資格後，在申報綜所稅時，就有每屋每月租金收入最高為1.5萬元免稅額。

為鼓勵房東配合住宅政策，將名下房屋交付包租代管或成為公益出租人，符合一定條件下，必要費用率可提高，或享有一定免稅額。

舉例來說，包租代管房東每屋每月免稅額6,000元，租金2萬元以下必要費用率53%，逾2萬元部分費用率再回歸到一般的43%；社宅包租代管房東每屋每月免稅額1.5萬元，超過免稅額部分的必要費用率60%。

針對公益出租人，也就是將房屋租給租金補貼戶，同樣可享每屋每月租金1.5萬元免稅額，必要費用率43%。

去年立法院也三讀通過住宅法修法，明定公益出租人其租賃契約資料不得作為租賃所得、房屋稅及地價稅的查核依據。

整體而言，相較於包租代管政策實施前後，近年已透過法規精進，不論是房東或房客雙方的權益已有逐步明顯提升，樂見未來有更健全、更有保障的租賃關係。（宏道法律事務所主持／合署律師陳冠甫口述，記者邱琮皓採訪整理）

改善房屋狀況、適當增添配置。

• 首先，對於年限過長，房屋過於陳舊的業主來說。只要稍加動手適當清潔、簡單裝修就可使房屋煥然一新，這樣不但能展現給承租人良好的視覺效果，而且保證你出租得快而且價格絕對比不裝修的屋子要高。
• 一般租客在選擇房屋時，會選擇屋內設施齊全，能立即就住的。
• 如有附傢俱家電，記得要拍照附於租賃契約後，以後歸還時較無爭議。

訂定租金

• 租金決定前，應評估週邊租金行情，以及樓層高低、屋齡、坪數大小、景觀視野、生活機能等其他個別條件，再評估出租房屋的合理租金。
• 合理的租金價格，能降低房屋的空置率。
• 設定租金，押金是租賃契約成立時，房客支付用以擔保租金支付為目的的金額，一般多為租金的一個月或二個月。若租賃關係結束，未有欠租或違約情事，房東應無條件將押金返還予房客。押金數額亦可以由當事人任意訂立，但若超過二個月租金，房客可以依土地法的規定主張超過部份得用以抵付租金。

慎選房客

• 考慮出租對象，為了房屋安全或未來收租順利的考量，有的屋主不希望租給特種營業身分者、餐飲業、殯葬業等，所以要租屋時，應了解租屋人的身分、職業、租屋用途等。
• 為避免房客在租屋期間，不依照雙方租約履行，可使用租賃契約約定房客的行為。
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• 租約簽訂
• 租金、押金繳交期間與租金調幅。
• 租賃期間與押金金額。
• 前期房客水電、瓦斯、電話費用是否結清。
• 搬入確定日期。
• 於契約上註明租賃設備、相關稅費、管理費、水電瓦斯費之使用與繳付方式。
• 是否要公證以及提前解約之處理。
• 簽約時應留下雙方之身分證明影本，以及聯絡電話、地址。

• 一、房屋租賃契約應否到法院公證？

  房屋租賃契約若能到法院公證，並且載明「租賃期限屆滿，承租人應交還房屋，否則應逕受強制執行」等字樣，則日後承租人拒不遷讓時，出租人不必經訴訟程序，即可請求法院強制承租人遷讓房屋。但若未經過法院公證，於承租人拒不搬離或拒付租金時，出租人就須向法院提起訴訟，經勝訴後才能請求強制執行。
  

目前景氣雖已有回溫現象，但仍有不少房客因經濟困難，致形成拖（積）欠租金的情形；而房東與房客雙方使用的租賃契約，多為坊間文具店所販售的，其條約內容大同小異，若房東希望降低未來無法收到房租，或遇見惡房客百般推託，不願履約，即使房東使出千方百計，就是無法讓房客搬遷，嚴重影響房東權益。

為避免類似糾紛，甚而興訟，租賃方與承租方除了將租賃契約拿到法院公證外，房東更可運用加註但書條款，保障自身權益：

一、匯款繳納租金：

雙方最好約定以匯款的方式繳納租金，房東並在租賃契約上詳細註明匯款銀行與帳戶。如此，不僅有繳款憑證，房客亦無法以「房東沒來收租金」、「沒有遇到房東」等理由來搪塞。因使用金融機構繳款，不論匯款或ATM轉帳，其金額與時間都有詳細紀錄可查，即使將來訴訟，房東亦能確實舉證。

二、同意進屋換鎖：

房東可加註第2條，其內容載明「如果房客積欠租金（不得以押金抵租）超過（含）兩個月，租賃契約即自動解除，房東可進入該出租房屋更換門鎖，屋內所有留置物品，以廢棄物論，且房東可向房客要求廢物處理費」。

不過，該條款需經過公證，由公證人向雙方確認均同意該條款後，才具法律效力。

一、找屋前先瞭解週邊環境、治安狀況及房東人品。

二、考慮交通的方便性及小孩學區是否合適。

三、租屋處附近路燈照明設備如何。

四、單身女子看房子最好找親友陪同，並由專業仲介經紀人協助。

五、若單獨看房子時，應注意出入口的位置，並不要關閉出入的大門，以方便應變。

租屋前要考量的重點需求就是區域

• 為自己想住的大區域為哪區。
• 交通是否便利，有無捷運或便利達市中心大眾運輸工具。
• 如有家具，搬運的金額評估，如無家具，購買傢俱、電器設備等預算則須準備，或再與房東議價時將家具列入請房東提供的需求但書。
• 在文具店買本「房屋租賃契約書」先行閱讀。
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• 如何看屋

• 租屋居住的品質

• 注意屋內採光，通風是否良好。
• 位於頂樓加蓋的房子，必須特別注意是否會漏水，夏天是否會過於悶熱。
• 租屋處位於一樓要注意是否會有淹水情形。
• 考慮租金價格相對於屋況是否合理，符合周邊租金行情。

• 租屋環境安全

• 隔間以水泥隔間、防火板隔間為佳。如果為木板隔間應該更加注意房東是否有提供滅火器等消防設備。
• 房屋內部通道、防火巷是否保持暢通；鐵窗鎖頭有否鑰匙，或生銹無法開啟。
• 注意電線配置，是否過於老舊，或是用電負荷量過大，插座或總開關旁若有燒焦的痕跡，有可能是曾經發生過電線走火現象。
• 注意熱水器或瓦斯放置的地點，是否位於室外、陰涼通風，並注意瓦斯管線接縫處是否生銹，避免漏氣現象。
• 確認一樓大門是否能緊閉，寢室門鎖應在進住時更新或加裝內扣。
• 窗戶是否有防盜功能，若是頂樓加蓋的房子，尤其更要注意門戶安全。

正式簽約

訂定契約注意事項：

• 請房東出示身份證明、房屋所有權狀，以確定房東真實身份、是屋主還是二房東， (如果是二房東或代理人也需請對方提出房東的委託證明)、應了解其契約之租期及是否禁止轉租。
• 租金、租金繳交期間與租金調幅。
• 是否需給押金？何時退還？提前解約之賠償問題。
• 簽約時應留下雙方之身分證明影本，以及聯絡電話、地址。
• 繳納租金時應請房東簽收或留下轉帳證明，以證明該期租金繳納完畢。
• 如租屋附有家具，應以列清單註明為宜。
• 租賃設備、相關稅費、管理費、水電瓦斯費之使用與繳付。

正式簽約

一、將舊門鎖換新鎖，並保留原鎖，搬遷時恢復原鎖。

二、與鄰居或室友建立良好關係，建議最好選擇社交單純的室友。

三、注意租屋附近是否有可疑人物。

四、告知家人正確的租屋地址及電話。

五、女子單身者可在門外放置一、兩雙男用鞋，在陽台掛些男襯衫。

六、定期繳交管理費及一切房客須繳納之費用，避免糾紛。

七、房屋若有出現漏水或重大問題時，請立即通知房東修繕或維護。

一、考慮租金價格相對於屋況是否合理。

二、若價格談妥，決定承租後，應在付訂金時，要求房東開收據。 
收據的內容應包含：出租地址、房東姓名、訂金金額、身份證字號、預定起租日期及付訂
日期，以免房東收了訂金後，又拒絕承認出租。

三、確認租金包含的費用項目及各費用計算方式，如管理費、水費、電費含公電、第四台、網
路費等和押金金額，一定要於合約上載明。

狀況：

王先生租了一間店面，店租契約租期為2年，目前租約已到期，租約到期時，曾詢問房東是否要重新簽約？但房東回答：「你們配合的很好，這樣就好」。

試問，當租約到期未續約也未重新簽約，妥當嗎？口頭續約又該注意些什麼呢？

回答：

所承租的租賃物已到期未續約，租約將被視為「不定期租約」，承租人可無限期使用租賃物，也可隨時終止合約，除非有不付租金或違法使用的情形，否則房東不得主動終止租約。