後ECFA時代,台北市商辦大樓租金冀望陸資企業來台設點,拉高月租金,但陸企未大舉來台前,本土企業及壽險資金先搶進,而商用土地行情一路看俏。

中央銀行嚴打炒房,上市公司推案王之一的興富發(2542),在6、7月分別賣出桃園中正文化特區的住宅用地,以及新莊副都心的商用土地,似有看壞市場跡象,但轉眼又把購地目標放在7月23日,台北縣地政局在即將標售的12筆商用土地上,讓人搞不清楚興富發在打什麼算盤?

建商賣地,還包括3月17日標下天母聖道院大片土地的華固建設(2548),在6月公告出售一半的土地,而和旺建設(5505)也將台北市忠孝西路與中華路口的建地出售,轉與接手者進行合建。

建商賣地換現金  房市多空對決

原本積極搶地的興富發及華固,不約而同地「賣地換現金」,是否代表建商開始看壞房地產後市?抑或另有打算?

戴德梁行台灣分公司不動產估價師事務所所長楊長達表示,央行壓房,的確造成房市買氣出現降溫現象,但有建商賣地,「有人丟,就有人接手」,房市多空如何發展?還有待觀察。

楊長達指出,國有財產局停賣大筆土地政策正在發酵中,以2009年標售台北市可做住宅使用的土地平均面積為121.92坪,而2010年第1季為111.29坪,但第2季並無標售記錄,因此,未來財團與建商,想要取得大面積土地得從民間著手,但代價則是「水漲船高」。

舉例來說,2010年第1季中,最大的一筆為中山區長安段四小段的319.44坪的住三用地;另位於臨沂段四小段,面積為176.06坪,與位於懷生段四小段,面積162.44坪的兩塊住三用地,都由皇翔建設(2545)得標,其容積單價則高達150萬元及129萬元,若依過去的經驗來看,台北市住宅區土地,特別是住三土地的「容積單價」,就等同於未來的推案售價,而這也是台北市房價居高不下的原因之一。(附表1)

ECFA發酵  商辦轉夯

而第2季的中大型土地交易只有兩件,分別是和旺建設買下捷運民權西路站西側約552坪的商三土地,以及皇家四季集團酒店買下原屬新光人壽位於寶慶路旁約345坪的商四土地,楊長達指出,這兩宗的每坪地價皆在530萬元之譜,也就是說,超過500萬元一坪的地價已非大安、信義等精華區之專利,也突顯出台北市一地難求的現實面。

楊長達分析,在後ECFA時代,台灣的地產開發商開始以「陸客自由行」與陸資投資的喜好來標購土地或舊大樓,有的想蓋豪宅、有的想蓋平價旅店,有的則是想出租收租用。

如皇家四季集團酒店買下寶慶路旁的商四土地,著眼點就在瞄準「陸客自由行」後,不管是日客、歐美客或是未來的陸客中,有不少「背包客」對西門町情有獨鍾,一來是捷運的交通便利,再來則是此地購物及餐飲消費高貴不貴;無獨有偶的是,台北市在7月份的3筆不動產交易案,也全在西門町,分別是屬於私募基金的「亞太置地(Asia Pacific Land)」,以30.5億元向欣陸控股(3703)子公司萬國百貨標下萬國商場大樓,是今年第一個進入西門町投資的外資。

沒落西門町 商辦大翻身

另本土企業的華夏資融,以9億6988萬元買下西寧大樓,欲做出租使用,而晶華酒店(2707)董事長潘思亮的哥哥,近年在大陸發展的泛太平洋集團總裁潘思源所主導的新華開發,則以2億3166萬元標下力福大樓的部分樓層,據了解,他打算再投資8000萬元,將大樓改建為擁有100間客房的時尚平價旅館。

楊長達表示,外資過去對於商用不動產的投資,首先是買「現貨」心理,以「滿租」或「有租約」的整棟大樓為優先買進標的,其次,也可以接受沒有租約的「現貨」,萬一沒有「現貨」時,就改以買「期貨」的心理,也就是買土地,自己來蓋大樓,唯萬一還是沒買到土地的話,也可跟地主進行合建,亦或者,乾脆買進持有大量土地的上市(櫃)公司股票等5大順序。

楊長達說,過去兩、三年,外資及本土壽險公司搶進台北市大安區、信義區的商辦大樓,以及內湖科學園區的廠辦大樓,而隨著「後ECFA時代」來臨,開發商的資產配置,也漸漸移往台北縣市交界的第二環,如西門町,甚至是第三環的台北縣精華區,如新店市及新莊副都心。

商辦土地交易轉熱  新北市正夯

在新店市方面,國泰建設取得位於光明段的1276.75坪住商土地,每坪成交價高達220萬元,而寶徠建設以合建方式取得保強段1937.56坪的住宅用地,估計其合建條件的土地作價亦高達180萬元以上,而自然人買下中纖位於行政段住宅區及公共設施保留地共1067.19坪(公設地佔517坪),平均單價也達158萬元,若依大面積土地的「容積單價」都在60萬元以上,則未來新店市的預售案開價站上60萬元以上,也不是不可能的事。(附表2)

至於新莊副都心則是未來1~2年,建商搶地、推案的「超級戰區」。楊長達說,2009年第一季,新莊副都心的商業區地價約在每坪100萬元上下,但到了2010年第一季,百萬地價已經買不到商業區,只能買到住宅區。(附表3)

由於台北縣地政局在6月份成功標脫24宗住宅區,土地價格已突破每坪150萬元,而地政局在7月23日,又將進行12筆,總計7887坪商業區土地標售,雖然每坪單價約在85至90萬元間,但楊長達認為,平均地價應可站上180萬元,而幾筆兵家必爭的地,則有機會挑戰200萬元的新高,這股態勢,已經不是央行說打房,就能壓抑得住的。

容積單價

「容積率」指的是建築物容積樓地板面積,與基地面積之比,而每一塊建築基地的使用強度,也會因為容積率不同,其使用分區(住宅區、商業區)亦可能有所差異。

一般來說,為了比較各土地成交單價的高低,常以「容積單價(成交單價/容積率)」作為比較基準。

新莊副都心週邊3條捷運線

繼新板特區後,新莊副都心為何能成為未來「新北市」的超級戰區?關鍵就在3條捷運交通線。

第一條是已動工興建的是「環狀捷運線第一階段」,是從板橋延伸過來的,未來也與板南線的「板橋站」聯通,第二條是「機場捷運線」,預計2013年完工,另走思源路,在新莊中正路,可接上「捷運新莊線」,也預定在2013年完工通車。

而從思源路北往南,共有三個站,其中,雙捷運站的是機場捷運線與環狀線共構的有「五股工業區站」,該站是未來出國民眾經常會使用的站,可直掛出國行李及劃機位的站區;而環狀線在思源路的中途還有「幸福站」,再往南則與新莊線接軌,站名為「頭前庄站」,也是雙捷運站。

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