鑑價跟不上房價實價登錄有時差--新莊買房賣房@台灣達哥－#台灣達哥#李坤達0938390282-台灣房屋-Line ID輸入093839028新莊房屋新莊買屋新莊買房子.新莊捷運電梯公寓Line ID輸入0938390282

鑑價跟不上房價實價登錄有時差

聯合報/朱漢崙　2024-06-01

抗通貨膨脹、台股上兩萬點帶動的財富效應，在在推升房價大漲，使得民眾進場買房時也遇到不少問題，其中最常見的，就是房價太高，銀行鑑價跟不上房價上漲速度，民眾房貸貸不到足額，這時候民眾該怎麼辦？

國銀房貸業務主管提醒，「不論是買新成屋、中古屋，不論是向建商代銷中心買，或者透過仲介，一定要看內政部的實價登錄。」房價頻創新高，銀行在授信鑑價時，基於風控當然也會怕，而實價登錄就是最具公信力的鑑價指標。

一般來說，實價登錄和成交時間，會有兩個月的落差。例如，民眾五月買房，但內政部最新的實價登錄價格可能只到三月。

若同一地段有好幾筆成交案，銀行會取「中間值」，亦即，最高價和最低價中間的平均值，倘若成交價在平均值附近，民眾都可放心，可貸到原先所預期拿到的八成成數。

假如民眾房屋成交速度太快，導致成交價格太高，是否還有其他補救的方式？國銀主管表示，銀行實際鑑價和成交價可能會出現大約百分之五到十的落差。

舉例來說，倘若成交價一千萬元，但銀行估計該建物只值九百萬元，那麼，民眾原先預期可拿到八百萬元的貸款，實際上只能拿到七百二十萬元，中間就會出現八十萬元的落差，亦即，民眾還得多拿出八十萬元的自備款。

對於這八十萬差額，國銀主管建議，只能先找親友調頭寸。至於民眾能否直接去借信貸？國銀主管則表示，依央行現行規定，這種作法恐將違規。因為央行基於房市信用管制，已要求民眾購屋貸款，不能靠信貸或理財周轉金等其他貸款方式來補差價，一旦銀行違規，被央行金檢時抓到，銀行將會要求民眾還款，民眾的資金調度將面臨更大壓力。

尤其，民眾借信貸利率通常會比房貸利率高出兩碼左右，而且信貸的還款期最長七年，不像房貸可一借三十、甚至四十年，仍會給民眾一定的還款壓力，最好能先找親友調頭寸來應急。

除了參考內政部的實價登錄結果之外，銀行主管也建議民眾，要想如數取得預想中的貸款金額，民眾可事先諮詢銀行，也可透過仲介介紹的往來銀行，進一步了解合理成交行情。

銀行主管坦言，仲介介紹的銀行，通常與仲介之間有合作關係，若由仲介為民眾交涉，貸款過關的機率還較高。

若民眾是銀行小白，直接上銀行申請房貸業務，不見得討喜，有時碰到熱心的行員，或是冷淡的行員，就會出現截然不同的結果。

看房子時，銀行主管也提醒民眾，要注意「門牌」對銀行鑑價帶來的影響。

舉例來說，同樣是在中華路，「但在中正區和萬華區」的就不同，除了台北市蛋黃區之外，在青埔高鐵站一帶，不同的路段，鑑價結果大有落差。

因此，民眾在買房時，都要具備上述認知，以免到時候和賣方成交了，卻遇到銀行貸款不能如數下來的窘境。