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2025-04-24

房市降溫，預售屋銷售狀況也很慘，大型行庫高層指出，建商普遍反映，預售屋能賣到五成已很難得，許多建案銷售量連四成都不到。銀行憂心未來出現「爛尾樓」潮，陸續拉高審查土建融授信案的金流標準，行庫高層不諱言，沒有一定財資力的建商，接下來恐更難向銀行取得資金。

此外，據了解，許多因為銀行貸款變數導致交屋出問題的購屋族，改為以開支票給建商因應。金融圈人士說，建商已願意接受這些支票等同為「應收帳款」，來作為其發行無擔保公司債取得資金的「附加擔保品」。銀行主管表示，這些無擔保公司債原本不需要擔保品，現在不少上市櫃建商把這類預售屋買方所開立的支票，作為發債時的附帶擔保品，以籌措更多資金。

據指出，銀行近來審查相關授信案時密切關注三大指標，包括盤點建商目前所有的建案數量，包括每個建案推出的時間點，以及不同的建案接力推出時在資金面能否「無縫接軌」；盤點建商對於銷量的預估金額；盤點建商對簽約金、頭期款的收取金額是否太低。

其中對簽約金和頭期款的收取標準，大型行庫高層說，預售屋的銷量和銷售方式，直接決定建商自有資金的多寡，但部分建商為了促銷買氣，把簽約金或頭期款占總款項的比率壓低，以往頭期款、簽約金的金額，至少要達總價一成以上，但現在傳出最低的個案已壓到百分之五，且期間不用再付工程款，也就是其他的自備款等最後要交屋時再繳。

行庫主管指出，把購屋族要繳的頭期款額度降到這種程度，也會導致建商的自有資金更加不足，並且讓銀行更擔心這種財資力不足產生更多「爛尾樓」，因此，不但要求建商具體交待上述三大指標的情況，而且建商必須要說明，一旦銷量不如預期時，應變方案如何？可以從哪些地方籌措財源。

大型行庫高層舉例，若預估預售屋銷量占五成，此時買屋者的頭期款若先出購屋總價的一成，則建商大約可先拿到該建案總金額的百分之五資金；若買屋者僅先出購屋總價的百分之五，建商可拿到的資金就比原先砍了一半，亦即僅百分之○點二五，對其自有資金影響的程度由此可見，行庫因此更為提高警覺。

經濟日報/陳美玲　2025-04-15

據內政部不動產資訊平台最新資料顯示，去年第4季國內每坪成交均價降至33.86萬元，較前一季每坪36.27萬元下滑6.6%，顯見市場已進入修正階段；房產專家指出，目前房市面臨多重利空壓力，若短期內沒有實質性利多題材挹注，今年市場恐難脫低迷格局。

有不動產業者分析，房市面臨多重利空壓力，包括央行緊盯銀行對不動產放款水位、第七波選擇性信用管制措施、美國關稅戰、兩岸地緣政治風險等，今年房市量能恐難放大，不排除房價持續緩跌的可能。

有業者對今年房市持中性偏保守態度看待，他認為，國人對房市信心度降低，主因國際經濟和國內政策影響，而這些都不是因房市供需基本面出現問題。

業者指出，若房價連續兩、三季以上出現大幅下修，如2015年至2017年，才能形成市場轉空的趨勢。他認為，今年房市將呈「量縮價盤」，而短期漲太多的的區域，如科技宅有機會出現漲多後修正。

據內政部不動產資訊平台最新資料，去年第4季國內房屋每坪成交均價降至33.86萬元，較前季下滑6.6%；以六都來看，均出現不同程度的緩跌情況，以高雄市與台南市跌幅最顯著，分別季減10.4%、7.1%；雙北市跌幅相對最輕，分別季減3%、2.3%。

業者表示，南二都近年在高科技積極進駐擴廠下，帶動區域房市攀升，但也因區域房價提前反映未來發展利多，但相關建設尚未完全到位，加上當地民眾所得增幅遠追不上房價漲幅，導致區域市場支撐力道稍嫌不足，尤其在短線投資客退場，加上市場回歸自住買盤主導，讓區域房價震盪較大。

至於雙北市房價跌幅相對較輕，在房市利空相對較多景氣回落時，精華區因擁有多元的就業機會與穩定的居住需求，因此區域房市、房價較能展現抗跌保值的優勢。

經濟日報/胡順惠　2025-04-08

5月報稅季，去年若有出售中古豪宅，應留意申報規定，會計師提醒「實際利得為原則、設算利得為例外」，也就是說，民眾出售適用舊制房屋，只有當無法提出原始取得成本時，才能按財政部設算標準來計稅，不能任意選擇申報方式。

財政部表示，個人出售2015年12月31日前取得的房地，適用舊制課稅，僅房屋交易部分要課所得稅，土地部分免所得稅。應依規定計算財產交易所得，在過戶隔年5月一併申報綜所稅；至於出售2016年元旦後取得房地，屬於房地合一新制，則是在過戶次日起30日內申報，不須在5月報稅時申報。

安侯建業家族辦公室主持會計師洪銘鴻表示，財政部公布去年舊制房屋所得稅設算標準，分為豪宅、一般宅，其中豪宅影響特別顯著。出售房屋含車位成交總價達標，如台北市為6,000萬元、新北市為4,000萬元，其他四都及新竹縣市為3,000萬元，剩餘縣市為2,200萬元以上，即視為豪宅。

坪數價格也首次納入豪宅標準中，像是台北市每坪120萬元以上、新北市每坪75萬元以上、四都加新竹縣市50萬元以上，其餘縣市每坪35萬元以上，也同樣視為豪宅。

這類豪宅若無法提出原始取得成本，財政部規定應以總成交價為基準，按「房屋評定現值占土地公告現值與房屋評定現值合計」的比例，計算房屋歸屬收入，再以該金額的20%計為所得額。

若非屬豪宅且無法舉證原始取得成本，則改採房屋評定現值的既定比例來設算。

洪銘鴻提醒，財政部有提出設算標準，有種情況可能是設算所得比實際所得還划算，但記得應以「實際利得為原則、設算利得為例外」，不能任意選擇計稅方式，如果被國稅局查出實際取得成本，可能面臨補稅、處罰。

舉例來說，小明出售台北市松山區一處成交價1.5億元的房屋（適用舊制課稅），因超過6,000萬元門檻、屬豪宅，小明用財政部標準設算所得，其土地現值4,000萬元、房屋現值2,000萬元，房屋占房地比率為三分之一，因此有5,000萬元屬於房屋，再以20％獲利率計算，以1,000萬元計算所得。

但國稅局查到小明原始取得成本為6,000萬元，等於實際上是賺了9,000萬元，屬於房屋部分為三分之一，實際所得應為3,000萬元，因已查到實際利得，不能以財政部標準來設算，小明因此被國稅局補稅。

中國時報/吳靜君、王莫昀　2025-04-08

美國總統川普毀滅式關稅政策，令全球投資人信心潰散，金融人士表示，美國發動關稅戰，首波是引發股災，很多融資戶面臨斷頭危機，為維持擔保率、保持信用可能會「賣房」救股，降價求售；惟也可能會資金周轉不靈，房貸的逾期放款恐怕會因此增加。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐評價表示，川普關稅政策，波及產業程度持續擴大，短時間台股不可避免有明顯震盪，成為全球經濟一大黑天鵝。房市方面，買方普遍期待價跌，態度觀望，若有股市重災戶想賣房救股，勢必得讓價換成交。

有房仲業者也指出，近期川普關稅戰引發全球股災，加上央行第七波信用管制餘波猶在，今年首季全台房市買氣已跌入谷底，恐將創下自2019年以來新低，惟近期市場有「賣房救股」說法，實務上不易發生，主因為房市流動性低、變現時間慢，尤其是近期買氣趨緩，掛售時間拉長，更讓賣房救股緩不濟急。

房仲業者認為，目前市場上充滿悲觀氣氛，經濟表現恐受影響，雖說增加關稅會引發通膨，但更可能出現的是經濟衰退前的停滯性通膨，在此情境下，不易周轉的不動產很難成為資金避風港，但後勢如何仍需讓子彈飛一陣子才比較明朗。

川普的關稅政策已經有廠商受害，財政部針對電子、鋼鐵等受衝擊較大的產業，提供必要的財務支援與產業升級協助，例如提供出口商授信、保證及保險優惠及提供相關租稅優惠等。雖然財政部還未下「雨天不收傘」的指示，惟銀行已內部盤點協助廠商的紓困方案，例如對有困難的廠商進行債務協商、給予寬限期等協助，未來也會配合政府專案擴大紓困。

Yahoo/徐筱嵐　2025-03-30

今年度房市重頭戲、329檔期登場，受到去年9月央行祭出第七波選擇性信用管制，加上銀行放款依舊緊收，使得整體買氣急凍，即便建商推案總銷金額達8223.2億元、創下歷年次高，但來客數大減、觀望心態濃厚，若央行與金管會加大金檢力度，房市調控依舊，民眾借不到錢購屋，台積宅光環不再，恐將一路冷到928檔期，甚至未來將面臨量縮、價飆的雙重反撲。

　　根據591新建案統計今年329檔期推案，整體總銷金額8223.2億元、創下歷年次高，較去年同期微幅成長5%，僅低於2023年的8426億元，但六都和新竹的進場個數約346件，年減直逼1成；再看中央大學台灣經濟發展研究中心的3月消費者信心指數（CCI），「購買耐久性財」指數101.99，創下26個月的新低，而「購買房地產時機」指數99.56，則落入低於100的悲觀區間，且創下近55個月新低紀錄。

　　央行限18個月內動工 逼出推案潮 建商積極推案，買氣卻「大消風」，相較2023年的房市，前景似乎更撲朔迷離。台灣房屋趨勢中心資深經理陳定中分析，建商推案量大，並不是對市場有信心，而是央行在2021年為了防堵建商養地，祭出購地貸款限制，保留1成動工款並要求建商需在18個月內動工興建，若以時間點來換算，再扣除天災等因素，近兩年建商陸續推案很合理。

　　陳定中指出，如果建商未依照18個月動工的規定，銀行可依「合理比例」收回貸款並逐年加碼計息，等同被抽銀根，建商不想增加成本，就只能硬著頭皮開工，若要加快資金回收，邊建邊售是最合算，反映在預售案量上，今年仍舊是推案高峰。

　　央行在今年首季理監事會議中，並未加碼第八波選擇性信用管制。陳定中直言，總裁楊金龍提到以專案金檢來取代，對行庫而言防不勝防，從2021年至今年2月底止，換算約50個月，央行專案金檢次數共計170次，相當於每個月金檢3次，只要有瑕疵就得提報告，甚至台灣銀行被開罰100萬元，在內控收緊下，放款更趨嚴格。

　　台積電赴美、罷免後補選干擾 到年底都難有熱潮 另一個因素，與台積電擴大赴美投資有關，陳定中表示，台積電效應在過去幾年為南部房市注入強心針，房價幾乎翻倍上揚，早期買到幾乎是賺到，但台積電今年3月宣布之後，整體投資氣氛下降，周邊民眾也開始憂心，如中科二期擴建計畫仍未交地，是否意味著進駐生變。

　　陳定中認為，「整個上半年一定冷」，在央行未鬆手信用管制，行庫嚴控放貸水位，對市場都不是正向訊息，很難出現交易量增加的可能性，先不論投資客或換屋族，即便是首購族，薪資所得不會太高的情況下，即便有新青安房貸，貸款依舊受到影響，到年底不會有熱潮，倘若因罷免成功，下半年需要補選，選舉因素對房市帶來干擾，今年氛圍恐怕「冷」、「寒」都不足以形容。

　　房市交易急凍不健康 增加供給才能反轉 品佳建設董事長胡偉良受訪時提醒，央行第七波信用管制讓市場交易量急凍，政策目標看似達成，卻埋下不穩定因子，目前市場的「冷」，並非真正健康，而是「買氣冷、推案變冷、信心冷」的三重夾擊，若不處理根源，三年內將面臨量縮、價飆的雙重反撲。

　　胡偉良建議，面對此困境，不是凍結市場，而是加速供給，根據房屋稅籍資料統計，截至去年第4季為止，國內屋齡30年以上的住宅有515萬3575棟、占比達55%，老屋占比太多，而新屋的供給不足。

　　胡偉良認為，依照每年的買賣移轉棟數30萬棟來看，裡面包含中古屋的交易，以及預售屋的交屋案件，當中新屋供給量恐怕只有10萬到13萬戶，但新屋量應該要到20萬棟才合理，除了興建增加供給，透過都更危老不僅能「舊換新」，還能進一步達到「價穩質升」的雙目標。

工商時報/郭及天、陳碧芬　2025-03-28

信用管制未鬆綁、房市交易低迷，重創買方信心，中央大學台灣經濟發展研究中心發布最新消費者信心指數，與台灣房屋集團合作調查「購買房地產時機」指標顯示，3月為99.56點，購屋信心不僅落入低於100的悲觀區間，且指標創近55個月新低紀錄。

自2020年8月起，該指標即超過100，代表購買房地產信心樂觀，不過去年12月近年首次跌破100，今年1月及3月也都低於100，反映近期市場購屋信心為四年多來最低迷的階段。但在消費者信心指數的六個分項指標中，與房地產較相關的「未來半年購買耐久性財」指標，本月調查為101.99點，月減0.8點，民眾回饋仍偏向樂觀，並沒有出現雪崩式信心喪失。

台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴表示，評價自從去年9月中央銀行實施第七波信用管制後，消費者信心呈現下滑趨勢，雖然年初因年終獎金進帳、軍公教加薪、房貸水位稍降，使1、2月的指數微幅反彈，然而3月台積電宣布將增加赴美投資，引發國人對其在台布局的疑慮；加上部分行庫放貸內控趨嚴、央行未鬆綁管制、且持續進行專案金檢，去槓桿化態度積極，房市觀望心態更濃，3月消費者信心指數寫下近四年多來的低點。

周鶴鳴表示，總體經濟市場受美國總統川普的施政牽動，不確定性較高。大環境仍處於緊縮格局，目前房市不僅貸款成數低，融資成本也明顯提高，目前不動產放款的平均利率幾乎都超過2.5％，買家不但要準備更多自備款，每月繳款金額也因利率提高而加壓，若收入沒有顯著成長，民眾購屋意願恐還會在低檔徘徊一陣子，估測2025年房市僅能緩慢推進，價格也將盤整。雖然如此，作為房市交易的中間者，他說，大型建商並沒有想要降價讓利的意願，剛性需求的自住客轉向中古屋市場，反而出現中古屋供給面不足的現象。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，由於官方嚴控資金流量，受新青安政策保障，單一自住買盤貸款條件相對好，單一自住者對市場的影響力將進一步放大；租賃融資公司納管將使中小型建商融資管道更受限，新案市場將更明顯朝大建商傾斜；政府管制著重住宅市場，對農地、工廠、商辦、店面等非住宅產品影響較小，這四類產品也可望持續吸引資金停泊。
　

工商時報/林于蘅　2025-03-26

房屋抵稅新制今年5月報稅季正式上路，房租支出改列特別扣除額，房客最高可享每年18萬的房租抵稅。國家住都中心25日表示，所有租屋族、包括居住於直接興建社會住宅、包租代管社會住宅，以及申請租金補貼的房客都可適用，提醒租客要記得申報租金抵稅才能減輕租屋負擔。

國家住都中心說明，政府推動房屋抵稅新制，《所得稅法》第17條條文修正2023年底立院三讀通過，將房屋租金支出從列舉扣除改為特別扣除額，額度並由12萬元提高為18萬元，自今年5月報稅季上路，修法過後，無自有房屋的租屋族可有感減稅，不必放棄標準扣除額，也能列報減除最高18萬元租金扣除額，今年報稅就適用。

此外，內政部推動包租代管計畫截至今年2月底媒合數已成長至86,341戶，參與計畫的房東，每屋每月享有15,000元所得免稅額度，超過部分可再扣除60％必要費用；同時，房屋稅及地價稅也享減徵優惠，還有提供公證費、保險費及修繕費的補助。

不過，仍有租客擔心遭房東限制採用租金抵稅新制之疑慮。據調查，2023年度全國有95.3％租客曾經遭遇租屋糾紛，其中以「租金支出無法申報所得扣除」占57.6％為最大主因，各縣市均有過半租客有遇此現象，而7成年齡未滿25歲。

對此，內政部強調，房客申請租補及每年申報綜合所得稅時，向國稅局核實提列租金支出金額抵稅的同時，並不會影響房東稅務負擔。地政司也說明，依《住宅租賃定型化契約不得記載事項》規定，出租人不得限制房客申報租賃費用支出，也不能約定原本應由出租人負擔的稅賦增加時，將其轉嫁給房客負擔。

若房東違反規定，房客可依法主張約定無效並拒絕，同時可向縣市政府消保或地政單位提出申訴或檢舉，後經限期改正仍不改正，依《消保法》規定最高可處50萬元罰鍰，並按次處罰。

經濟日報/胡順惠　2025-03-24

329檔期將至，中央、地方政府持續加強預售屋稽查作業，緊盯市場動態，將鎖定五大重點，包括廣告不實、契約是否合規、銷售資訊是否完成備查、紅單是否存在不利消費者條款、是否涉及炒作等。

為保障消費者權益，2021年7月修正施行的《平均地權條例》明確規範，建商銷售預售屋或新建成屋時使用的購屋預約單（俗稱紅單），除應書面確定買賣價金及標的物外，不得約定保留簽約、轉售或其他不利買方條款，該規定已納入縣市政府預售屋稽查重點。

房市交易進入寒冬期，元月預售屋實價登錄年減67%，為近兩年單月新低。但針對329、928等推案高峰期，中央與地方政府不敢掉以輕心，持續強化查核機制。

據《平均地權條例》規定，業者若違反紅單銷售規定，縣市政府可按戶棟處15萬元以上、100萬元以下罰鍰；若涉及炒作，也就是透過不實資訊、虛偽交易等明顯影響交易秩序，可處100萬以上、5,000萬元罰鍰。

內政部表示，過往稽查案例顯示，紅單常見違規態樣包括，約定買方逾期未簽約或未補足定金時，建商可直接沒收買方定金；或是約定買方繳交斡旋金後，才可安排購買該房屋順位等，這些均屬不利買方違規行為。

地方政府也嚴陣以待，台北市地政局透露，將關注多項重點查核，包括預售屋銷售前是否已申報備查銷售資訊及買賣定型化契約；買賣契約是否符合應記載及不得記載事項；預售屋契約轉讓情形是否涉及違規；紅單是否符合法規。

預售屋廣告內容是否涉及不實；是否觸及《平均地權條例》所規定的不動產炒作行為；預售屋實價登錄資訊是否依規定申報；是否未領建照就銷售；樣品屋是否符合相關法規；預售屋轉讓所得稅、營業稅申報情形；代銷業者是否符合不動產經紀業務規範。

聯合報/林佳彣　2025-03-22

北市進入「大都更時代」，北市更新處因應去年403大地震發生，提出防災型都更專案三大修正，經送北市都委會審議通過，預計第二季公告生效，包含1974年前申請建照且領有使照的老舊建物，都可享防災型都更獎勵，迄今為止有24件都更案申請。
　　更新處指出，三大修正方向，一是擴大免辦耐震評估適用對象，原本僅1974年2月15日建築物耐震設計規範訂定發布前「領有使照的建築物」，現在放寬以申請建照的時間點認定，即1974年2月15日前「已申請建照且領有使照的建築物」可免耐震評估。
　　更新處說，二是修訂特定區域適用條件，基準容積加計都更獎勵及防災都更獎勵逾450%者，可提請都市更新審議放寬，使南港區產業生活特定專用區內老舊聚落可享該計畫獎勵，包含13處工業區、111個更新單元共52.56公頃。
　　更新處表示，三是增加申請彈性，考量都更時間長、實務執行，放寬由實施者自行決定報核方式，事權分送或併送，並要求若採事權分送者，權變計畫須於1年內提送報核，以維持案件推展速度。
　　南港區西新里長胡家瑒說，南港全區都在都更，防災型都更以1974年2月15日作為分水嶺，一刀畫下去，變成是全無或全有的差別，差1天者就沒有30％容獎，會有相對剝削感。
　　更新處回應，在這之後的案件，只要符合條件也可申請。
　　副市長李四川說，今年最重要是希望都更往前走，鼓勵所有老舊房子，尤其耐震不足的建物盡快都更。