經濟日報/許如鎧 2024-05-17
同時出售多筆自住土地有機會享「一生一次」優稅
民眾申報土增稅可享有「一生一次」的自住優惠，屏東縣政府財稅局表示，若同時出售多筆自住土地，符合條件下可視為一次出售，同時適用一生一次的土增稅優惠。
財稅局表示，同一土地所有權人持有多處自用住宅用地同時出售，若合計面積符合《土地稅法》規定，都市土地面積未超過3公畝、或非都市土地面積未超過7公畝部分，可視為一次出售並按自用住宅用地稅率課徵土增稅。
財稅局進一步說明，所謂「同時出售」，除訂定契約日應相同外，也須在同一天申報移轉現值，才可視為一次出售。
財稅局舉例，陳先生在屏東及高雄各有一處自住用地，二處土地均於今年5月6日訂定買賣契約，並同時於今年5月8日向土地所在稅捐機關辦理土地移轉現值申報，且經查均符合土地稅法規定，可視為「一次出售」，因此該二處土地均可適用一生一次自住優惠稅率10%課徵土增稅。
經濟日報/陳美玲 2024-05-14
五月要繳綜合所得稅與房屋稅，財政部統計二○二二年開徵的房屋稅資料，住家用房屋現值免稅案件將近二四七萬件，年增約五點九萬件；其中，最多免稅住家的縣市為新北市，約廿七點五萬件，高居全國各縣市之冠，且年增約一點三萬戶，成長數量也是全國最多。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，近年房屋稅免稅案件逐年成長，主要是「房屋評定現值會因建物折舊而降低」，在國內房屋已邁入「超高齡社會」，目前屋齡逾卅年危老標準的房屋已超過四八○萬戶，接下來在時間效應下，低於課稅門檻的房屋會愈來愈多；再者，近年部分縣市調高免稅標準，也是讓符合免稅標準的房屋數量持續增加的原因之一。
二○二二年開徵的房屋稅資料顯示，住家用房屋現值免稅案件將近二四七萬件，以六都來看，新北市約達廿七點五萬件，居全國之冠，其次為高雄的廿五點一萬件和台中市的廿一點九萬件。若以成長數量來看，相較二○二一年，新北市免房屋稅增加案件約一點三萬戶，成長數量為全國最多，其次為台北市五八七○戶、台中市的四九六二戶。
台灣房屋集團趨勢資深經理陳定中表示，新北市房屋總數本來就居全國之冠，高齡老屋的數量也是各縣市最多，在基數龐大的情況下，免稅房屋的總數也相對多；且新北市二○二二年度調升免稅門檻，約有五千戶因而受惠，加上疫情期間，不少房屋現值低的觀光商圈老舊店面，若因商家撤出，從營業用恢復為住家用，同樣符合免稅條件，也同步推升新北市的房屋稅免稅案件數。
依規定免房屋稅房屋需具備兩條件，第一是「房屋評定現值低於課稅標準」，中央母法以十萬元為基準評價，授權地方政府可隨房屋標準單價的增減做調整；其次是「房屋需為住家使用」，所以非住家的店面、商辦和廠辦，即便房屋現值低於十萬元的課稅門檻，仍無法免稅。
張旭嵐指出，七月「囤房稅二點○」上路，限定免稅住家需為「自然人」持有且全國以三戶為限，預估免房屋稅住家成長趨勢將放緩。
房子出租租賃申報所得
小王的房東每月收取租金1萬元，如未另立收據，僅於租賃契約上逐月簽章註明收訖者，則該租賃契約就具備了代替銀錢收據的性質，應於每月收款時，依銀錢收據4‰計貼印花稅票40元。小給房東的保證金5萬元及每月租金1萬元，如果都以支票支付，房東收取支票時，於租賃合約內分別載明票據名稱及其號碼，則保證金應納200元及每月租金收入應納40元的印花稅均可以免繳納了。
房東申報綜合所得稅時，記得要把全年的租金收入，減掉必要損耗和費用後的餘額當作所得額，申報房屋租賃所得。租賃所得的申報方式，一種是不須任何證明文件，一律以當年度房屋租金收入的43%列為必要費用 (但僅土地出租的收入，只能扣除該地當年度繳納之地價稅，不得扣除43%的必要費用)。另一種是採列舉扣除方式，必須對因租賃而發生之合理、必要損耗及費用，逐項提出證明，如房屋折舊、修理費、地價稅、房屋稅及其附加捐、以出租財產為標的物的保險費、向金融機構貸款購屋而出租所支付的利息等。房東可先行核算可以扣除費用額，擇高適用。
房東所收的5萬元押金，應該按中華郵政股份有限公司1年期定期存款利率，計算租賃收入，可以減掉租賃所得的必要費用。
買房子負擔的稅捐有哪些呢？
小周和相戀多年的女友準備要結婚了，他盤算著積蓄和收入，可以買個房子好迎娶佳人，共組一個幸福甜蜜的家庭。所以，就積極的到處找房子，小周要注意哪些問題呢？
他除了要留意房子四周的環境、交通、屋況、產權有沒有清楚、房子的基地是不是公共設施保留地外，可以選購預售屋、中古屋、法拍屋等，他要負擔的稅捐有哪些呢？
當小周與賣方談妥價格訂立契約，訂約後要繳印花稅，印花稅是契約價格的1‰，同時如果買的是成屋，要在訂約日起30日內申報契稅，契稅是契約價格的6%；逾期申報會加徵怠報金。如果是買預售屋，就要在核發使用執照之日起60日內申報契稅。如果是向法院購買法拍屋，則要在核發不動產權利移轉證明書之日起30日內申報契稅。
小周買的房子如果是供自己住家使用，可以先在契稅申報書附聯註明供自用住宅使用，於當年9月22日前辦竣戶籍登記後再補送相關文件，則可視為已申請房屋及土地按自住用稅率課徵房屋稅及按自用住宅用地稅率課徵地價稅，享受節稅的好處。
小周申報契稅的日期如果是當月15日以前，依規定他要從當月起負繳納房屋稅的義務；如果是當月16日以後才申報契稅則從次月起負繳納房屋稅的義務
國稅是由中央機關負責徵收，除關稅及進口之營業稅、貨物稅及菸酒稅由海關負責徵收外，其他都是由財政部各地區國稅局負責徵收，在臺北市是財政部臺北國稅局，負責徵收綜合所得稅、營利事業所得稅、營業稅、特種貨物及勞務稅、遺產稅、贈與稅、貨物稅、證券交易稅、期貨交易稅以及菸酒稅。
地方稅是由直轄市及縣（市）地方政府所屬的稅捐機關負責徵收，臺北市的地方稅由臺北市稅捐稽徵處負責稽徵，包括地價稅、田賦、土地增值稅、房屋稅、契稅、使用牌照稅、印花稅與娛樂稅。其中田賦目前是停徵，也就是說要課徵田賦的土地，目前不須繳稅。
稅捐處負責地方稅稽徵
房屋稅 契稅 地價稅 田賦 土地增值稅 娛樂稅 印花稅 使用牌照稅
國稅局負責國稅稽徵
營業稅 特種貨物及勞務稅 貨物稅 綜合所得稅 營利事業所得稅 遺產稅 贈與稅 證券交易稅 期貨交易稅 菸酒稅
賣房子繳納該財產交易所得部分的綜合所得稅
小周響應政府拼經濟，打算結束上班族的生活，改做生意當老闆；為了籌措資金，決定賣房子。他要注意的稅捐問題有哪些呢？
105年1月1日起，出售房屋及土地依屬房地合一課徵所得稅制度（新制）或舊制，有不同的課稅方式：
一、出售屬依新制課稅的房屋、土地（105年1月1日以後取得；或103年1月2日至104年12月31日取得，且持有期間在2年以內）：
(1)房屋及土地都要按實際成交價額減除原始取得成本與相關費用，並得再減除土地漲價總數額，以其餘額按規定稅率計算應納所得稅額。交易所得或損失，不論有無應納稅額，都要在完成所有權移轉登記日的次日起算30日內申報納稅，該筆交易所得毋須再併入交易年度綜合所得總額辦理申報。
(2)未申報或未提示原始取得成本，國稅局如無法查得成本資料，會依原始取得時房屋評定現值及公告土地現值，按消費者物價指數調整後，核定成本，成本金額相對較低，所以原始取得成本相關資料要妥善保存，才能以實際成本減除計算所得額。
(3)如果小周出售的房屋、土地符合自住房地租稅優惠，課稅所得400萬元以內，免納所得稅，超過400萬元，就超過部分按最低稅率10%課徵所得稅。
(4)另外，新制下買賣自住房屋、土地，無論是先買後賣，或是先賣後買，出售舊房地與重購新房地的時間（以完成移轉登記日為準）差距在2年以內，都可以申請適用重購退稅優惠，但該重購的新房地於重購後5年內應供自住使用，不得改作其他用途或再行移轉。
二、出售屬依舊制課稅的房屋、土地，只有房屋交易部分課徵綜合所得稅，土地交易部分免納所得稅（103年1月1日以前取得；或103年1月2日至104年12月31日取得，且持有期間超過2年）：
(1)賣房子無論賠錢或賺錢，在完成所有權移轉登記後次年申報移轉年度個人綜合所得稅時，要檢附原始交易證明文件，將該筆交易所得合併申報或將財產交易損失扣抵財產交易所得。
(2)未申報或未能提出證明文件時，就算是賠錢賣房子，國稅局會依照財政部所定的標準按房屋評定現值的一定比例計算財產交易所得。
(3)如果小周出售的房子是自用住宅，他所繳納該財產交易所得部分的綜合所得稅，2年內重購自用住宅的房子價格如超過原出售價格，可以在重購的房子完成移轉登記的年度，在申報該年度綜合所得稅時，從應納的綜合所得稅額中扣抵或退還。不論是先買後賣或先賣後買都可以適用。
不論新制或舊制房屋的基地，可依房屋實際使用情形，選擇適用一般用地或自用住宅用地之稅率申報繳納土地增值稅。有關土地增值稅部分，小周就要參閱第八則「換房子」，才能掌握節稅的秘訣。
贈與稅之計算
第19條
贈與稅按贈與人每年贈與總額，減除第二十一條規定之扣除額及第二十二
條規定之免稅額後之課稅贈與淨額，依下列稅率課徵之：
一、二千五百萬元以下者，課徵百分之十。
二、超過二千五百萬元至五千萬元者，課徵二百五十萬元，加超過二千五
百萬元部分之百分之十五。
三、超過五千萬元者，課徵六百二十五萬元，加超過五千萬元部分之百分
之二十。
一年內有二次以上贈與者，應合併計算其贈與額，依前項規定計算稅額，
減除其已繳之贈與稅額後，為當次之贈與稅額。
第20條
更新日期：107-03-07
依照都市計畫法第50條之1規定，公共設施保留地因夫妻間、直系血親間的贈與而移轉，免納贈與稅，但是仍然應該列入贈與總額計算贈與價值後，再從「扣除額」這一欄以同樣的金額減除。
更新日期：107-03-07
一、個人部分
| 項目 | 內容 | ||
|---|---|---|---|
| 課稅範圍 （含日出條款） |
◎出售房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地。 ◎105年1月1日起交易下列房屋、土地者：
|
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| 課稅稅基 | 房地收入－成本－費用－依土地稅法計算之土地漲價總數額 | ||
| 課稅稅率 | 境內居住者 |
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|
| 非境內居住者 |
|
||
| 境內居住者自住房地 | 減免 |
|
|
| 重購退稅 |
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| 繼承、受遺贈取得或受贈自配偶者，得將被繼承人、遺贈人或配偶持有期間合併計算 | |||
| 課稅方式 | 分離課稅，所有權完成移轉登記之次日起算30天內申報納稅 | ||
| 稅收用途 | 課稅收入循預算程序用於住宅政策及長期照顧服務支出 | ||
二、營利事業部分
| 項目 | 內容 | ||
|---|---|---|---|
| 課稅範圍及稅收用途 | 與個人相同(設定地上權方式之房屋使用權除外) | ||
| 課稅稅基 | 房地收入－成本－費用－依土地稅法計算之土地漲價總數額 | ||
| 課稅方式及稅率 | 境內營利事業 | 20%，併入年度營利事業所得額，於次年5月辦理結算申報 | |
| 境外營利事業 | 依持有期間認定
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境內有固定營業場所者： 分開計算稅額、合併報繳 |
|
|
境內無固定營業場所者： |
|||
贈與人在同1個年度內，各次贈與給他人的財產總額累計在免稅額220萬元以下時，可以免辦贈與稅申報，但是如果因為辦理產權移轉登記而需要贈與稅免稅證明書時，仍然應該在贈與行為發生後30天內辦理贈與稅申報。
（遺產及贈與稅法第22條、第24條）
（財政部62.9.27台財稅第37365號函）
更新日期：108-03-14
答：重購退稅就是已繳納的土地增值稅額內，退還不足支付新購土地地價之數額。須符合以下條件：
自住房屋重購換新可以享有租稅優惠，但台中市稅務局提醒，民眾申請土地增值稅重購退稅之後，戶籍就不能隨意遷出，若在新家產權移轉登記完成後遷出戶籍，將會被追回退稅款。
依據《土地稅法》第35條，土地所有權人出售自用住宅用地後，在二年內重新購買土地供自用住宅使用，若買到較貴的土地，可以向主管稽徵機關申請退還已納的土地增值稅。
官員提醒，適用退稅規定的「自用住宅用地」，指的是地主本人或家人在當地辦理戶籍登記，且沒有出租或供營業用的住宅用地，因此「戶籍登記」是符合退稅標準的必要條件之一，地主的戶籍一旦因為子女就學需要、公務派駐國外、土地所有權人死亡等原因而遷出，導致全家沒有人設籍在該地時，就不符合土地稅法相關規定。
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