房東不得拒絕房客設籍
經濟日報/律師陳冠甫口述、邱琮皓採訪整理 2024-06-03
為實現居住正義,政府針對租屋族推出各項大利多。有不少房東擔憂,讓房客遷入戶籍,未來會不會遇到房客租約到期卻不肯遷出,甚至額外增加稅負支出等麻煩事。不過身為房屋所有權人,房東有其應盡義務,法令也給予相關保障,不會因房客設籍而改變。
為保障房客就學與申請各項社會福利的權利,依照「住宅租賃定型化契約不得記載事項」第4點規定,房東不得拒絕房客設籍。也就是只要房子出租,房東就不能禁止房客遷入戶籍。
若租約內有不得遷入戶籍約定,該約定無效;若房客提出申訴,指房東違反遷入戶籍規定,依《消保法》第56條之1規定,租約內容與規定不符部分,經限期改正而屆期不改正者,可處3萬至30萬元罰鍰。
過去房東不願意讓租客遷入戶籍,最怕房客退租後還不願遷出,不僅後續會收到很多找不到人的帳單、罰單,還要擔心哪天警察上門找人。
不過依據《戶籍法》第50條第1項規定,房客搬家戶籍未遷出,房屋所有權人可依法申請將房客戶籍遷至當地戶政事務所。內政部為使房東可更放心地讓房客設籍,更增加了線上服務。
當房客搬離租屋但未遷出戶籍時,房屋所有權人只要掃描上傳房屋所有權等證明文件,同意戶所運用「地政資訊網際網路查詢系統」查核後,經戶所查證房客確實已遷離戶籍地,在辦理後續行蹤查詢也無法查到後,就會將房客全戶戶籍遷至戶政事務所。
另外,房東也擔心讓房客設籍、申請補助後,會增加過多稅金。例如房屋稅與地價稅遭取消適用自住稅率,租賃所得納入綜合所得稅計算等。
對此,政府已提供誘因,如果過去尚未成為公益出租人,房客自行申請租屋補助後,地方稅稽徵機關收到房客的租金補助申請資料,就會將資料傳送至國稅局,國稅局就會審核認定房東的公益出租人身份,符合資格後,在申報綜所稅時,就有每屋每月租金收入最高為1.5萬元免稅額。
為鼓勵房東配合住宅政策,將名下房屋交付包租代管或成為公益出租人,符合一定條件下,必要費用率可提高,或享有一定免稅額。
舉例來說,包租代管房東每屋每月免稅額6,000元,租金2萬元以下必要費用率53%,逾2萬元部分費用率再回歸到一般的43%;社宅包租代管房東每屋每月免稅額1.5萬元,超過免稅額部分的必要費用率60%。
針對公益出租人,也就是將房屋租給租金補貼戶,同樣可享每屋每月租金1.5萬元免稅額,必要費用率43%。
去年立法院也三讀通過住宅法修法,明定公益出租人其租賃契約資料不得作為租賃所得、房屋稅及地價稅的查核依據。
整體而言,相較於包租代管政策實施前後,近年已透過法規精進,不論是房東或房客雙方的權益已有逐步明顯提升,樂見未來有更健全、更有保障的租賃關係。(宏道法律事務所主持/合署律師陳冠甫口述,記者邱琮皓採訪整理)
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