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房東不得拒絕房客設籍

經濟日報/律師陳冠甫口述、邱琮皓採訪整理　2024-06-03

為實現居住正義，政府針對租屋族推出各項大利多。有不少房東擔憂，讓房客遷入戶籍，未來會不會遇到房客租約到期卻不肯遷出，甚至額外增加稅負支出等麻煩事。不過身為房屋所有權人，房東有其應盡義務，法令也給予相關保障，不會因房客設籍而改變。

為保障房客就學與申請各項社會福利的權利，依照「住宅租賃定型化契約不得記載事項」第4點規定，房東不得拒絕房客設籍。也就是只要房子出租，房東就不能禁止房客遷入戶籍。

若租約內有不得遷入戶籍約定，該約定無效；若房客提出申訴，指房東違反遷入戶籍規定，依《消保法》第56條之1規定，租約內容與規定不符部分，經限期改正而屆期不改正者，可處3萬至30萬元罰鍰。

過去房東不願意讓租客遷入戶籍，最怕房客退租後還不願遷出，不僅後續會收到很多找不到人的帳單、罰單，還要擔心哪天警察上門找人。

不過依據《戶籍法》第50條第1項規定，房客搬家戶籍未遷出，房屋所有權人可依法申請將房客戶籍遷至當地戶政事務所。內政部為使房東可更放心地讓房客設籍，更增加了線上服務。

當房客搬離租屋但未遷出戶籍時，房屋所有權人只要掃描上傳房屋所有權等證明文件，同意戶所運用「地政資訊網際網路查詢系統」查核後，經戶所查證房客確實已遷離戶籍地，在辦理後續行蹤查詢也無法查到後，就會將房客全戶戶籍遷至戶政事務所。

另外，房東也擔心讓房客設籍、申請補助後，會增加過多稅金。例如房屋稅與地價稅遭取消適用自住稅率，租賃所得納入綜合所得稅計算等。

對此，政府已提供誘因，如果過去尚未成為公益出租人，房客自行申請租屋補助後，地方稅稽徵機關收到房客的租金補助申請資料，就會將資料傳送至國稅局，國稅局就會審核認定房東的公益出租人身份，符合資格後，在申報綜所稅時，就有每屋每月租金收入最高為1.5萬元免稅額。

為鼓勵房東配合住宅政策，將名下房屋交付包租代管或成為公益出租人，符合一定條件下，必要費用率可提高，或享有一定免稅額。

舉例來說，包租代管房東每屋每月免稅額6,000元，租金2萬元以下必要費用率53%，逾2萬元部分費用率再回歸到一般的43%；社宅包租代管房東每屋每月免稅額1.5萬元，超過免稅額部分的必要費用率60%。

針對公益出租人，也就是將房屋租給租金補貼戶，同樣可享每屋每月租金1.5萬元免稅額，必要費用率43%。

去年立法院也三讀通過住宅法修法，明定公益出租人其租賃契約資料不得作為租賃所得、房屋稅及地價稅的查核依據。

整體而言，相較於包租代管政策實施前後，近年已透過法規精進，不論是房東或房客雙方的權益已有逐步明顯提升，樂見未來有更健全、更有保障的租賃關係。（宏道法律事務所主持／合署律師陳冠甫口述，記者邱琮皓採訪整理）