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新北這一區官方下令禁止轉移土地 近4千位地主土地禁止移轉

2024/05/17 13:22 文/記者張瀞勻

新北市政府為辦理新泰塭仔圳（第一區）市地重劃區土地分配作業，依規定將於5月底起至2025年9月30日禁止土地移轉、設定負擔等處分行為，而第一期地主近4千位，住商不動產企研究室執行總監徐佳馨表示，塭仔圳土地點石成金，而且精華區土地稀缺、賣一塊少一塊，地主如果沒有極需，絕多數會慢慢等個好時機。

• 總價：1180萬
• 地址：新北市新莊區中正路
• 單價：47.43萬/坪
•  
• 建物坪數： 24.88 坪
  
• • ‧ 主+陽： 24.88 坪
  • ‧ 主建物： 20.40 坪

   

  • ‧ 附屬建物小計：4.48 坪
  • 陽台：4.48 坪

老屋交易占比十年增至42% 北市突破六成最高

經濟日報/陳美玲　2024-05-17

全台的30年以上老屋存量已達483萬棟，根據內政部去年統計數據，十年間增加128萬宅；其中，2023年老屋交易比重翻倍至42%，顯示民眾購屋「屋齡高齡化」，而台北市去年老屋交易占比突破六成，居冠。

第一建經總經理謝萬雄表示，十年來，六都房價飆升，雙北市新推建案每坪成交價高昂，且公設較高、室內使用空間相對小，在預算有限、又有空間需求之下，不少民眾退而求其次選擇買老屋，而這股房子愈買愈老的「老宅風」，尤其體現在土地供給稀少的台北市更加明顯。

據內政部最新資料，2014年全國購買老房子的比重為21.9%，十年後、去年老屋交易占比達42%，十年買老屋的比重大增20個百分點。

以六都來看，老屋交易占比最高為台北市，比重從十年前34.3%，飆升至2023年60.7%，比重大增26.4個百分點，成為最「老」的城市；台中市則是十年來購買老房子增幅最多的城市，比重激增29.2個百分點。 謝萬雄指出，台北市去年老屋交易比重高達六成之多，主因區域市場土地工幾稀少，且因是首善之都，區域房市供不應求，房價高昂排全國首位，購屋者在考量使用空間極大化、評價購屋負擔下，台北市老屋交易比重居六都之冠，平均每五筆交易就有三筆是舊屋。

第一建經研究中心副理張菱育分析，台中十年來買老屋的增幅最高，主因台中舊市區開發時間較早，屋齡普遍較高，目前區域已有不少老舊建物規劃都更、危老改建；這些舊市區像是西區、東區、中區等，地理位置精華，甚至出現總價在200萬元內的小套房交易，買方承接後短期可收租、長線則有改建效益，成為不少買方指定購買的產品之一。

台灣房屋特約地政士陳鶴天指出，由於銀行可申請的房貸年限最長是40年，且通常銀行在對房貸審查上，會希望「購屋者年齡加上貸款年限」要低於65或75，或是「貸款年限加上房屋屋齡」要低於50的規定。因此申貸者年齡已45歲，貸款年限可能只有20~30年；或是首購族想申貸40年期房貸，購買房屋的屋齡就要在十年以下。

陳鶴天表示，雖然老屋的價格比較便宜、室內實際使用空間比新案大，不過民眾在購屋前，最好先與銀行確認房貸條件、成數，避免發生自備款不足，或每月還款壓力超過家庭支出等問題。

經濟日報/許如鎧　2024-05-17

同時出售多筆自住土地有機會享「一生一次」優稅

民眾申報土增稅可享有「一生一次」的自住優惠，屏東縣政府財稅局表示，若同時出售多筆自住土地，符合條件下可視為一次出售，同時適用一生一次的土增稅優惠。

財稅局表示，同一土地所有權人持有多處自用住宅用地同時出售，若合計面積符合《土地稅法》規定，都市土地面積未超過3公畝、或非都市土地面積未超過7公畝部分，可視為一次出售並按自用住宅用地稅率課徵土增稅。

財稅局進一步說明，所謂「同時出售」，除訂定契約日應相同外，也須在同一天申報移轉現值，才可視為一次出售。

財稅局舉例，陳先生在屏東及高雄各有一處自住用地，二處土地均於今年5月6日訂定買賣契約，並同時於今年5月8日向土地所在稅捐機關辦理土地移轉現值申報，且經查均符合土地稅法規定，可視為「一次出售」，因此該二處土地均可適用一生一次自住優惠稅率10%課徵土增稅。

工商時報/郭及天　2024-05-17

賴政府團隊就於520就職，房仲公會全聯會針對房市提出六大建言，包括調整豪宅限貸令、放寬選擇性信用管制、鬆綁閉鎖性打房政策以增加房屋供給、都市及非都市更新同時放寬容積獎勵、續推優惠房貸、健全租屋市場等，政策應滾動式調整而非齊頭式管控，讓政策工具發揮最大效益，有助房市長遠發展。

房仲公會全聯會理事長王瑞祺表示，大環境與過去大不相同，政策上若不採取滾動調整來因應時勢，不僅收效不佳，更會產生負面效果。

王瑞祺舉例，像是平均地權條例中禁止預售屋轉讓、房地合一短期交易高稅率等，透過降低屋主出售意願的閉鎖型政策，反映在第一線市場卻是呈現市場供給減少、房價不跌反漲，產生政府政策目相左的現象，都有再檢討空間。

由於近年房價上漲，過往央行以台北市7,000萬元、新北6,000萬元，其他地區4,000萬元作為豪宅限貸的門檻，已不合時宜，不僅影響換屋族權益，也讓開發商因應限貸政策，在有限土地上興建不理想的小型住宅，建議選擇性信用管制，應按照政府相關指數變動，同步調整豪宅價格標準，也可針對單一自用住宅放寬貸款，以避免換屋族遭受池魚之殃。

過去幾年對於市場有正面幫助的「健全租賃市場」、「優惠房貸」等也應持續推動，透過租稅減免及打擊逃漏稅等政策打破租屋黑市問題，同時導入專業管理、健全租賃市場，對於名下無資產的自用買方持續提供各項優惠房貸。

此外，近來地震頻傳，無論都市土地或非都市土地都可能同受其災害，而都市土地固然適合以都市更新方式辦理重建，然而非都市土地則完全不適用，顯失公平，因此建議修法將非都市土地比照都市更新條例方向整合成都市及非都市更新條例，同時放寬容積獎勵，將是新政府可以努力的方向。

經濟日報／許如鎧　2024-05-15

為避免同筆財產因短期內連續繼承，而一再被課遺產稅，財政部北區國稅局表示，在繼承財產已繳過遺產稅的前提下，五年內再次被繼承，可不計入遺產總額；六年至九年內再次被繼承，則可依一定比率扣減。

北區國稅局表示，被繼承人死亡後才經法院判決確定為被繼承人所有的財產，依遺產及贈與稅法施行細則規定，應從法院判決確定日起六個月內，以被繼承人死亡日的遺產價值補申報遺產稅。

不過若是繼承該筆財產的繼承人不幸在繼承日起九年內死亡，這筆已繳納遺產稅的財產，就可以依距離繼承日年限不同適用不同扣減率。

這筆財產若是在五年內再次被繼承，可不計入遺產總額；或是在六年至九年內再次被繼承，可按繼承年數不同逐年遞減扣減率，自遺產總額中扣除，滿五年、未滿六年適用80%；滿六年、未滿七年適用60%；滿七年、未滿八年適用40%；滿八年、未滿九年適用20%。

國稅局舉例，甲君名下土地，經法院於2023年2月7日判決確定為乙君財產，乙君已於2016年1月10日死亡，其繼承人丙君在判決確定日起六個月內，將該筆土地依2016年公告土地現值補申報乙君遺產稅，並全數繳清稅款。

這筆經判決確定為乙君的土地，由丙君繼承，而丙君在繼承後，於2023年8月15日死亡，丙君的繼承期間為滿七年、未滿八年。依遺贈稅法規定，丙君所遺土地，可自丙君遺產總額中扣除遺產價值的40%。

國稅局說明，繼承年數的計算，並非以判決確定取得財產之日起算，而是以乙君死亡日起計算，直至丙君死亡日為止。

經濟日報/陳美玲　2024-05-14

五月要繳綜合所得稅與房屋稅，財政部統計二○二二年開徵的房屋稅資料，住家用房屋現值免稅案件將近二四七萬件，年增約五點九萬件；其中，最多免稅住家的縣市為新北市，約廿七點五萬件，高居全國各縣市之冠，且年增約一點三萬戶，成長數量也是全國最多。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，近年房屋稅免稅案件逐年成長，主要是「房屋評定現值會因建物折舊而降低」，在國內房屋已邁入「超高齡社會」，目前屋齡逾卅年危老標準的房屋已超過四八○萬戶，接下來在時間效應下，低於課稅門檻的房屋會愈來愈多；再者，近年部分縣市調高免稅標準，也是讓符合免稅標準的房屋數量持續增加的原因之一。

二○二二年開徵的房屋稅資料顯示，住家用房屋現值免稅案件將近二四七萬件，以六都來看，新北市約達廿七點五萬件，居全國之冠，其次為高雄的廿五點一萬件和台中市的廿一點九萬件。若以成長數量來看，相較二○二一年，新北市免房屋稅增加案件約一點三萬戶，成長數量為全國最多，其次為台北市五八七○戶、台中市的四九六二戶。

台灣房屋集團趨勢資深經理陳定中表示，新北市房屋總數本來就居全國之冠，高齡老屋的數量也是各縣市最多，在基數龐大的情況下，免稅房屋的總數也相對多；且新北市二○二二年度調升免稅門檻，約有五千戶因而受惠，加上疫情期間，不少房屋現值低的觀光商圈老舊店面，若因商家撤出，從營業用恢復為住家用，同樣符合免稅條件，也同步推升新北市的房屋稅免稅案件數。

依規定免房屋稅房屋需具備兩條件，第一是「房屋評定現值低於課稅標準」，中央母法以十萬元為基準評價，授權地方政府可隨房屋標準單價的增減做調整；其次是「房屋需為住家使用」，所以非住家的店面、商辦和廠辦，即便房屋現值低於十萬元的課稅門檻，仍無法免稅。

張旭嵐指出，七月「囤房稅二點○」上路，限定免稅住家需為「自然人」持有且全國以三戶為限，預估免房屋稅住家成長趨勢將放緩。

中國時報/吳靜君、王莫昀　2024-05-14

台灣人口老化，住宅也加速高齡化。依政府統計，全台逾30年老宅高達483.3萬戶，其中有247萬案件因過於老舊，房屋現值未達課稅門檻，免繳房屋稅。學者與業者建議，台灣地震頻傳，老屋安全堪慮，政府應增加危老都更的整體容積獎勵，拉高容積率上限，讓獎勵看得到也吃得到！

蔡英文總統在2016年贏得大選，尚未上任前，於當年3月接受《中國時報》專訪時指出，新北市屋齡30、40年的房子有數十萬棟，最適合大規模都更，好比她在永和住處，「後面一大群房子，我都覺得需要都更」，但是住戶無法獨力完成，應該從雙北做起，以國家政策投入資源，這是政府的責任。

蔡總統2016曾提 都更是政府責任

8年過去，蔡英文即將卸任，雙北依然是全台高齡化房屋的前2名，老宅甚至老到不必繳房屋稅。財政部統計指出，2022年全台有247萬戶住宅免繳房屋稅，1年增加5.9萬件，新北市約27.5萬件，1年就增約1.3萬戶，戶數與成長數均為全台第1，全台房屋1年老過1年，即使台中、台南、高雄1年免繳房屋稅的住宅都超過21萬件。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，免繳房屋稅須具備兩大要件。首先是「房屋評定現值低於課稅標準」，《房屋稅條例》以10萬元為基準，授權地方政府可隨房屋標準單價的增減做調整，各縣市的免稅現值門檻有些微差異；其次是「房屋必須是住家」，非住家的店面、商廠辦，即使房屋現值低於課稅門檻，仍無法免稅。

老屋比重 今年將逾住宅總數一半

張旭嵐指出，房屋評定現值會因建物折舊而降低，國內房屋堪稱進入「超高齡社會」，屋齡逾30年危老標準的房屋超過480萬戶，且仍持續增加，低於課稅門檻的房屋越來越多；再來是近年部分縣市調高房屋稅免稅標準，符合免稅標準的房屋數量也會增加。

財政部為防堵免稅屋成為囤房漏洞，今年7月起實施「囤房稅2.0」，限縮低價免稅屋規範，自然人全國免稅屋限3戶、法人則不適用。

加速危老都更 應增加容積獎勵

台灣地震頻傳，老宅數量快速增加，居住安全亟待改善評價。房仲業者表示，30年以上老屋數量至2023年第2季有483.8萬戶，10年累計增加約128萬戶，若依此速度推算，2024年恐將突破500萬戶，老屋比重超過全台住宅總數一半。

為加速推動都更、危老改建，不動產開發公會全聯會理事長楊玉全提出三大建言，首先鼓勵協議合建，讓協議合建的土增稅減免與權利變換相同，以減少權利變換審議時間，其次《都更容積獎勵辦法》規範的容積「時程獎勵」應予延長，最後則是內政部計畫下半年推出的「預鑄獎勵」，因全國主要只有3家提供預鑄建材，產能不夠，應增加危老都更的整體容積獎勵，拉高上限，讓獎勵看得到也吃得到！

景文科大財務金融系教授學者章定煊示警，1990年代各地政府實施容積率之前，全台掀起搶建潮，那批房子屋齡約莫30年，若要都更，比土地持分高的老舊公寓更困難，老屋安全的改善，政府亟需解決。章定煊建議，應就居住安全出問題的老宅，設定退場機制，同時因應老城區地價貴、房子老舊個案，建立機制，換居地價較便宜的新城區新屋。

• 總價：3900萬
• 地址：新北市新莊區中正路
• 單價：77.29萬/坪
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• 建物坪數： 50.46 坪
  
• • ‧ 主建物： 50.46 坪

   

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• 土地坪數： 23.03 坪
• 類型：透天店面  
• 屋齡：65年 9月