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自由時報/賴筱桐　2021-09-03

新北市政府辦理新泰塭仔圳市地重劃案，第一區（新莊中正路以北）自動搬遷期將於9月28日截止，目前已有75%建物自行拆除，剩餘25%建物騰空，陸續點交，由工程單位拆除，預計9月28日前可拆除近30萬平方公尺，面積相當於27座新莊體育場。

地政局指出，塭仔圳第一區總面積約276.6公頃，區內多為鐵皮違章建築，市容景觀雜亂，有公共安全疑慮，透過市地重劃推動大規模防災型都更，開闢公共設施，改善環境品質。未來將開發住宅區、商業區，還有學校、公園、廣場、停車場等，滿足民眾生活需求，預計2025年完工。

地政局表示，市府提供「免收費拆空屋」服務，民眾只要將屋內家具、機械器具等物品搬離，裝潢、隔間無須拆除，騰空後即可申請點交，由工程單位進場拆除，不用另外收費。已騰空或拆除的地上物盡速點交，可免繳房屋稅，土地由市府管理，不必擔心遭傾倒垃圾挨罰。

據統計，目前區內已點交待拆的建物共有312筆，其中以鐵皮建築居多，預計9月28日前可拆除約29萬7900平方公尺，面積相當於27座新莊體育館，自動搬遷期過後，第一區範圍內將全面拆除、施工。部分1999年6月12日後興建的違章建築，不符合救濟金發放資格，無法領取自動搬遷獎勵金。

另外，為改善危險老舊建築物的居住安全，市府都市更新處受理危老重建計畫，每案最高提供5萬5000元補助，將於10月31日截止申請，統計至8月底，新北市危老申請案有400多件，核准案件有370案。

改善房屋狀況、適當增添配置。

• 首先，對於年限過長，房屋過於陳舊的業主來說。只要稍加動手適當清潔、簡單裝修就可使房屋煥然一新，這樣不但能展現給承租人良好的視覺效果，而且保證你出租得快而且價格絕對比不裝修的屋子要高。
• 一般租客在選擇房屋時，會選擇屋內設施齊全，能立即就住的。
• 如有附傢俱家電，記得要拍照附於租賃契約後，以後歸還時較無爭議。

訂定租金

• 租金決定前，應評估週邊租金行情，以及樓層高低、屋齡、坪數大小、景觀視野、生活機能等其他個別條件，再評估出租房屋的合理租金。
• 合理的租金價格，能降低房屋的空置率。
• 設定租金，押金是租賃契約成立時，房客支付用以擔保租金支付為目的的金額，一般多為租金的一個月或二個月。若租賃關係結束，未有欠租或違約情事，房東應無條件將押金返還予房客。押金數額亦可以由當事人任意訂立，但若超過二個月租金，房客可以依土地法的規定主張超過部份得用以抵付租金。

慎選房客

• 考慮出租對象，為了房屋安全或未來收租順利的考量，有的屋主不希望租給特種營業身分者、餐飲業、殯葬業等，所以要租屋時，應了解租屋人的身分、職業、租屋用途等。
• 為避免房客在租屋期間，不依照雙方租約履行，可使用租賃契約約定房客的行為。
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• 租約簽訂
• 租金、押金繳交期間與租金調幅。
• 租賃期間與押金金額。
• 前期房客水電、瓦斯、電話費用是否結清。
• 搬入確定日期。
• 於契約上註明租賃設備、相關稅費、管理費、水電瓦斯費之使用與繳付方式。
• 是否要公證以及提前解約之處理。
• 簽約時應留下雙方之身分證明影本，以及聯絡電話、地址。

房子出租租賃申報所得

小王的房東每月收取租金1萬元，如未另立收據，僅於租賃契約上逐月簽章註明收訖者，則該租賃契約就具備了代替銀錢收據的性質，應於每月收款時，依銀錢收據4‰計貼印花稅票40元。小給房東的保證金5萬元及每月租金1萬元，如果都以支票支付，房東收取支票時，於租賃合約內分別載明票據名稱及其號碼，則保證金應納200元及每月租金收入應納40元的印花稅均可以免繳納了。
房東申報綜合所得稅時，記得要把全年的租金收入，減掉必要損耗和費用後的餘額當作所得額，申報房屋租賃所得。租賃所得的申報方式，一種是不須任何證明文件，一律以當年度房屋租金收入的43%列為必要費用 (但僅土地出租的收入，只能扣除該地當年度繳納之地價稅，不得扣除43%的必要費用)。另一種是採列舉扣除方式，必須對因租賃而發生之合理、必要損耗及費用，逐項提出證明，如房屋折舊、修理費、地價稅、房屋稅及其附加捐、以出租財產為標的物的保險費、向金融機構貸款購屋而出租所支付的利息等。房東可先行核算可以扣除費用額，擇高適用。
房東所收的5萬元押金，應該按中華郵政股份有限公司1年期定期存款利率，計算租賃收入，可以減掉租賃所得的必要費用。
 

買房子負擔的稅捐有哪些呢？

小周和相戀多年的女友準備要結婚了，他盤算著積蓄和收入，可以買個房子好迎娶佳人，共組一個幸福甜蜜的家庭。所以，就積極的到處找房子，小周要注意哪些問題呢？
他除了要留意房子四周的環境、交通、屋況、產權有沒有清楚、房子的基地是不是公共設施保留地外，可以選購預售屋、中古屋、法拍屋等，他要負擔的稅捐有哪些呢？
當小周與賣方談妥價格訂立契約，訂約後要繳印花稅，印花稅是契約價格的1‰，同時如果買的是成屋，要在訂約日起30日內申報契稅，契稅是契約價格的6%；逾期申報會加徵怠報金。如果是買預售屋，就要在核發使用執照之日起60日內申報契稅。如果是向法院購買法拍屋，則要在核發不動產權利移轉證明書之日起30日內申報契稅。
小周買的房子如果是供自己住家使用，可以先在契稅申報書附聯註明供自用住宅使用，於當年9月22日前辦竣戶籍登記後再補送相關文件，則可視為已申請房屋及土地按自住用稅率課徵房屋稅及按自用住宅用地稅率課徵地價稅，享受節稅的好處。
小周申報契稅的日期如果是當月15日以前，依規定他要從當月起負繳納房屋稅的義務；如果是當月16日以後才申報契稅則從次月起負繳納房屋稅的義務

國稅是由中央機關負責徵收，除關稅及進口之營業稅、貨物稅及菸酒稅由海關負責徵收外，其他都是由財政部各地區國稅局負責徵收，在臺北市是財政部臺北國稅局，負責徵收綜合所得稅、營利事業所得稅、營業稅、特種貨物及勞務稅、遺產稅、贈與稅、貨物稅、證券交易稅、期貨交易稅以及菸酒稅。
地方稅是由直轄市及縣（市）地方政府所屬的稅捐機關負責徵收，臺北市的地方稅由臺北市稅捐稽徵處負責稽徵，包括地價稅、田賦、土地增值稅、房屋稅、契稅、使用牌照稅、印花稅與娛樂稅。其中田賦目前是停徵，也就是說要課徵田賦的土地，目前不須繳稅。

稅捐處負責地方稅稽徵
房屋稅 契稅 地價稅 田賦 土地增值稅 娛樂稅 印花稅 使用牌照稅

國稅局負責國稅稽徵
營業稅 特種貨物及勞務稅 貨物稅 綜合所得稅 營利事業所得稅 遺產稅 贈與稅 證券交易稅 期貨交易稅 菸酒稅

賣房子繳納該財產交易所得部分的綜合所得稅

賣房子

小周響應政府拼經濟，打算結束上班族的生活，改做生意當老闆；為了籌措資金，決定賣房子。他要注意的稅捐問題有哪些呢？
105年1月1日起，出售房屋及土地依屬房地合一課徵所得稅制度（新制）或舊制，有不同的課稅方式：
一、出售屬依新制課稅的房屋、土地（105年1月1日以後取得；或103年1月2日至104年12月31日取得，且持有期間在2年以內）：
(1)房屋及土地都要按實際成交價額減除原始取得成本與相關費用，並得再減除土地漲價總數額，以其餘額按規定稅率計算應納所得稅額。交易所得或損失，不論有無應納稅額，都要在完成所有權移轉登記日的次日起算30日內申報納稅，該筆交易所得毋須再併入交易年度綜合所得總額辦理申報。
(2)未申報或未提示原始取得成本，國稅局如無法查得成本資料，會依原始取得時房屋評定現值及公告土地現值，按消費者物價指數調整後，核定成本，成本金額相對較低，所以原始取得成本相關資料要妥善保存，才能以實際成本減除計算所得額。
(3)如果小周出售的房屋、土地符合自住房地租稅優惠，課稅所得400萬元以內，免納所得稅，超過400萬元，就超過部分按最低稅率10%課徵所得稅。
(4)另外，新制下買賣自住房屋、土地，無論是先買後賣，或是先賣後買，出售舊房地與重購新房地的時間（以完成移轉登記日為準）差距在2年以內，都可以申請適用重購退稅優惠，但該重購的新房地於重購後5年內應供自住使用，不得改作其他用途或再行移轉。
二、出售屬依舊制課稅的房屋、土地，只有房屋交易部分課徵綜合所得稅，土地交易部分免納所得稅（103年1月1日以前取得；或103年1月2日至104年12月31日取得，且持有期間超過2年）：
(1)賣房子無論賠錢或賺錢，在完成所有權移轉登記後次年申報移轉年度個人綜合所得稅時，要檢附原始交易證明文件，將該筆交易所得合併申報或將財產交易損失扣抵財產交易所得。
(2)未申報或未能提出證明文件時，就算是賠錢賣房子，國稅局會依照財政部所定的標準按房屋評定現值的一定比例計算財產交易所得。
(3)如果小周出售的房子是自用住宅，他所繳納該財產交易所得部分的綜合所得稅，2年內重購自用住宅的房子價格如超過原出售價格，可以在重購的房子完成移轉登記的年度，在申報該年度綜合所得稅時，從應納的綜合所得稅額中扣抵或退還。不論是先買後賣或先賣後買都可以適用。
不論新制或舊制房屋的基地，可依房屋實際使用情形，選擇適用一般用地或自用住宅用地之稅率申報繳納土地增值稅。有關土地增值稅部分，小周就要參閱第八則「換房子」，才能掌握節稅的秘訣。

屬依水土保持法相關規定應
擬具水土保持計畫者，應檢附水土保持機關核發之水土保持完工證明書，
並依其開發計畫之土地使用性質，申請變更編定為允許之使用地。但有下
列情形之一者，不在此限︰
一、甲種、乙種、丙種、丁種建築用地依本規則申請變更編定為其他種建
    築用地。
二、徵收、撥用或依土地徵收條例第三條規定得徵收之事業，以協議價購
    或其他方式取得，一併辦理變更編定。
三、國營公用事業報經目的事業主管機關許可興辦之事業，以協議價購、
    專案讓售或其他方式取得。
四、經直轄市或縣（市）政府認定水土保持計畫工程需與建築物一併施工
    。
五、經水土保持主管機關認定無法於申請變更編定時核發。
依前項但書規定辦理變更編定者，應於開發建設時，依核定水土保持計畫
內容完成必要之水土保持處理及維護。