#台灣達哥#李坤達0938390282-台灣房屋-Line ID輸入093839028新莊房屋新莊買屋新莊買房子.新莊捷運電梯公寓Line ID輸入0938390282

房市三警訊 央行恐祭第六波打房

中國時報/黃琮淵、吳靜君　2024-06-07

新青安助攻房市，中央銀行五度調整選擇性信用管制措施卻愈打愈旺，央行總裁楊金龍6日在立院備詢時坦言，房市有三大警訊，一是房價居高不下、二是國銀不動產放款總額逼近《銀行法》規定上限，即存款的3成，三是國銀不動產放款占整體放款比率偏高。是否暗示第六波信用管制箭在弦上？下周四見真章。

　　國內房價愈打愈高，央行日前主動找房仲與銀行「喝咖啡」，透露出研擬新一波信用管制的想法。楊金龍昨表示，央行實施信用管制以來，都會例行性請銀行、專家學者、房仲開會，討論、分享意見，倒不需特別放大檢視這次會議，因為不是很特別。

　　楊金龍坦言，央行相當關心房價，每一次理監事會都會討論，下周當然也會，目前確實發現三警訊，一是房價居高不下；二是根據《銀行法》72-2條，商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額的30％；以及銀行不動產貸款占總放款比率，這些都是居高。

　　目前市場上認為，央行將祭出兩大措施來降溫房市，一是把豪宅門檻比照財政部拉低，二是直接對第二套房貸出手，把目前11個「管制區域」的成數，從7成再降至6成，等於購屋者必須拿出更多的自備款，如此對於經濟能力較受限族群，將是一大重擊。

　　行庫主管表示，調降豪宅門檻「上次理監事會，總裁就解釋過了」，因央行與財政部對高價住宅認定有政策目的、調整方式、適用範圍不同等三大差異，主要是避免過多資金流向不動產，防範借款人過度擴張信用，這與財政部為減少避稅空間不同，所以調整意義不大。

　　至於調降放款成數，行庫主管認為，政府推新青安優惠房貸助攻房市，與打房政策背道而馳，以五大銀行第一季新承作房貸統計資料來看，光新青安金額高達933億元，占比近40％，無疑成為推升這波房地產買氣主因，央行若無法克服新青安這個「大魔王」，都是白搭。

　　國庫署官員則解釋，目前新青安房貸餘額占整體房貸餘額大約是8.73％，對市場影響力甚小，被指稱助炒房，實是遭到「汙名化」，新青安立意良善，主要目的是協助青年買房，因應民眾的「剛性」購屋需求。不過，財政部仍會繼續請公股銀行精進審核與貸後管理。
　

購屋前停看聽 外銀提點風險

工商時報/黃于庭　2024-06-07

房價居高不下，許多人擔心再不進場，會更買不起房，且有業者透露目前建築成本約占房價的3成～4成，也是推升房價的因素之一，但想買一間會增值的房，必須「停看聽」，外銀分析，購屋需求回穩，加上新青安房貸帶動成交量，但未來央行可能升息或祭新管制措施，後續變數仍多，若房價和銀行房貸年增率都以雙位數成長，會使房價所得比惡化、風險提高。

據房仲業者統計，第一季全台中古屋房價指數年增率為10.8％，預售屋及新屋房價指數年增率為6.19％，分別較去年第四季增8.01％、3.01％，顯示房市需求回溫。但面對這波房價上漲，外銀提醒，市場參與者需保持謹慎，後續的變數還很多。

首先，從房價方面來看，星展銀行資深經濟學家馬鐵英指出，今年初的房價反彈明顯，中古屋交易尤其活躍，雙北地區年增率回到9％，銀行房貸成長也有加快跡象，年增率大約達8％，顯示市場上的購屋需求回穩，但如果此趨勢持續，房價和銀行房貸年增率進一步提高到雙位數成長，市場風險將隨之增加。

雖然新青安貸款推動年輕首購族群購屋，但另一方面，銀行貸款成長過快容易導致家庭債務負擔增加，房價提高也會使房價所得比惡化。若因此使央行出手實施信用管制措施，意味著可能再度壓抑房價，想透過買房投資的人需謹慎觀望。業者透露，目前因為通膨，加上缺工、缺料，導致建築成本上揚，房價約有3～4成是建築成本，這也是推升房價的主因之一。

渣打銀行東北亞區高級經濟師符銘財表示，2022～2023年期間，因利率上升和抵押貸款負擔削弱房地產市場的信心，隨著就業表現、薪資和股市表現改善，加上政治因素影響逐漸消退，市場的消極指數也隨之下降，現在看起來需求有回穩，加上新青安的措施帶動，所以今年初相對去年有成長。

觀察潛在變數，因今年房貸利率相對高，另有豪宅管制及信用管制措施存在，經濟活動對於房地產的壓力雖然消退，卻不意味著會大鳴大放，台灣房市去年維持在約30萬棟的交易量，今年在管制措施的影響下，估計也難以大幅成長；建案跟開工件數的供給量短期內應該也不會再上升。

政策調控和經濟環境的變化都會對房市產生影響，金融業者建議購屋者若想買一間會增值的房，在做決策前，需深入了解市場動態和政策背景，以便應對潛在風險，以免增值不成卻成為屋奴或被套牢。

申請遺產稅試算 有前提

經濟日報/許如鎧　2024-06-06

財政部北區國稅局表示，遺產總額若在3,500萬元以下，且符合一定條件，可向國稅局申請遺產稅稅額試算，包含不動產、汽車、金融遺產等財產資料，可快速完成遺產稅申報。

北區國稅局表示，若被繼承人是經常居住中華民國境內，且有身分證統一編號的中華民國國民，並已辦理完成死亡登記，遺產總額在3,500萬元以下，其配偶、子女未辦理拋棄繼承，且有身分證統一編號，符合一定規定時可申請遺產稅額試算。

國稅局表示，遺產稅申報稅額試算，是針對簡易申報案件提供民眾申報內容，國稅局會主動蒐集被繼承人的不動產、汽車、金融遺產（含金融債務）等財產資料，彙整計算遺產總額，並減除配偶、直系血親卑親屬、身心障礙等各項扣除額金額，試算遺產稅應納稅額。

當配偶或子女收到國稅局提供的遺產稅申報稅額試算通知書，在確認內容無誤後，只要在申報期限內至財政部電子申報繳稅服務網登錄回復確認；或在確認申報書中簽章後，以掛號郵寄或臨櫃遞送確認申報書，就可完成遺產稅申報。

中區國稅局表示，民眾如有申報遺產稅需求，可多利用遺產稅申報稅額試算服務，如須繳納稅款，則依試算結果繳稅；若不符試算條件的納稅人，則會收到「遺產稅金融遺產參考清單」，由民眾自行辦理遺產稅申報。

2024-05-30 17:15 聯合報／ 記者陳素玲

因應央行可能出手 銀行鎖定首購、優質房貸戶

工商時報/孫彬訓、陳欣文、巫其倫　2024-06-06

今年銀行不分民營、公股，全力鎖定首購及優質房貸戶。公股銀今年房貸重點除配合政府政策辦理「新青安貸款」，落實居住正義，減輕自住客群房貸負擔外，更鎖定銀行往來客戶、優質客戶等，如薪轉戶、法金戶、理財戶等，最低可拿到房貸地板價2.185％。

民營銀行主管指出，銀行房貸業務穩定成長，若央行6月再祭出新的不動產信用管制措施，評估應也不影響放款目標達成率，近幾年銀行房貸客群均鎖定自住換屋或首購族，並依顧客還款能力給予授信額度，即便央行6月再升息半碼至1碼（0.25個百分點），這些客戶仍可負擔房貸支出，不致出現大量逾放。

民銀分析，銀行仍會擔心央行再出手，極關心13日理監事會議有什麼新政策，才能立即評估因應措施。銀行現在申請房貸的客戶多為自住型，且會檢視收支比，力守一定的貸款成數，客戶都具一定還款能力。

一銀主管認為，依照客群提供合適的房貸專案，如薪轉戶整合貸款、法金戶員工貸款及理財戶房貸專案等，提供自住利率最低2.185％起，非自住利率最低2.205％起的利率。

華南銀鎖定新青安房貸搭配款，爭取報稅收入佳的青壯年、屋齡較低的擔保品，提供最長借款期間40年的產品，作為超過新青安1,000萬元額度的搭配款，但因無新青安利率補助，因此搭配款利率高於新青安利率。考量房貸屬有擔保品的授信，債權確保相對穩妥，持續鎖定自住客交屋潮的整批房貸為主，他行房貸戶轉貸為輔。

彰銀今年以個金及財富管理做為關鍵業務，房貸策略將利用個金客戶分群模型，定位推展目標群體，篩選不動產分區貸放限額內仍有餘值者，提供理財型房貸業務，拉高個金業務營運量。

臺企銀則針對優質客群提供房貸專案，不論購屋成家、修繕房屋等均可申貸。利率最低2.185％起，貸款期限最長得為30年，可有效減輕客戶每月房貸負擔。

土銀開發優質房貸客源，深耕以自用住宅為主的房貸對象；合庫銀行除深耕土建融衍生的整批分戶房貸外，針對優質個案亦積極爭取，也會積極拓展房貸轉貸市場。

房東不得拒絕房客設籍

經濟日報/律師陳冠甫口述、邱琮皓採訪整理　2024-06-03

為實現居住正義，政府針對租屋族推出各項大利多。有不少房東擔憂，讓房客遷入戶籍，未來會不會遇到房客租約到期卻不肯遷出，甚至額外增加稅負支出等麻煩事。不過身為房屋所有權人，房東有其應盡義務，法令也給予相關保障，不會因房客設籍而改變。

為保障房客就學與申請各項社會福利的權利，依照「住宅租賃定型化契約不得記載事項」第4點規定，房東不得拒絕房客設籍。也就是只要房子出租，房東就不能禁止房客遷入戶籍。

若租約內有不得遷入戶籍約定，該約定無效；若房客提出申訴，指房東違反遷入戶籍規定，依《消保法》第56條之1規定，租約內容與規定不符部分，經限期改正而屆期不改正者，可處3萬至30萬元罰鍰。

過去房東不願意讓租客遷入戶籍，最怕房客退租後還不願遷出，不僅後續會收到很多找不到人的帳單、罰單，還要擔心哪天警察上門找人。

不過依據《戶籍法》第50條第1項規定，房客搬家戶籍未遷出，房屋所有權人可依法申請將房客戶籍遷至當地戶政事務所。內政部為使房東可更放心地讓房客設籍，更增加了線上服務。

當房客搬離租屋但未遷出戶籍時，房屋所有權人只要掃描上傳房屋所有權等證明文件，同意戶所運用「地政資訊網際網路查詢系統」查核後，經戶所查證房客確實已遷離戶籍地，在辦理後續行蹤查詢也無法查到後，就會將房客全戶戶籍遷至戶政事務所。

另外，房東也擔心讓房客設籍、申請補助後，會增加過多稅金。例如房屋稅與地價稅遭取消適用自住稅率，租賃所得納入綜合所得稅計算等。

對此，政府已提供誘因，如果過去尚未成為公益出租人，房客自行申請租屋補助後，地方稅稽徵機關收到房客的租金補助申請資料，就會將資料傳送至國稅局，國稅局就會審核認定房東的公益出租人身份，符合資格後，在申報綜所稅時，就有每屋每月租金收入最高為1.5萬元免稅額。

為鼓勵房東配合住宅政策，將名下房屋交付包租代管或成為公益出租人，符合一定條件下，必要費用率可提高，或享有一定免稅額。

舉例來說，包租代管房東每屋每月免稅額6,000元，租金2萬元以下必要費用率53%，逾2萬元部分費用率再回歸到一般的43%；社宅包租代管房東每屋每月免稅額1.5萬元，超過免稅額部分的必要費用率60%。

針對公益出租人，也就是將房屋租給租金補貼戶，同樣可享每屋每月租金1.5萬元免稅額，必要費用率43%。

去年立法院也三讀通過住宅法修法，明定公益出租人其租賃契約資料不得作為租賃所得、房屋稅及地價稅的查核依據。

整體而言，相較於包租代管政策實施前後，近年已透過法規精進，不論是房東或房客雙方的權益已有逐步明顯提升，樂見未來有更健全、更有保障的租賃關係。（宏道法律事務所主持／合署律師陳冠甫口述，記者邱琮皓採訪整理）

降溫房市 央行研議新管制措施

聯合報/朱漢崙、陳美君　2024-06-04

近期房市交易熱度升溫，知情人士透露，中央銀行正研議在13日的第二季理監事會議祭出新一波房市信用管制措施，目前有兩大方向，一是把豪宅門檻比照財政部拉低，另外則是對「二房」出手，把目前11個「受限區」的貸款成數從7成降至6成。相關人士指出，選擇後者影響最大，尤其是若沒有配套措施，換屋族恐被「流彈」波及。
　　
央行先前已針對民眾名下的第二戶房貸祭出限貸令，範圍包括雙北市、桃園、新竹、台中、高雄等全國11個地區，要求必須以7成為上限，比一般的8成5或8成貸款成數下修1成至1成5。

銀行主管表示，儘管央行有提出配套措施，若借款人賣掉第一戶房子，就可以回頭向銀行申請成數增加至原本水準，問題是自備款的問題一直沒解決，造成很多換屋族不便，一旦貸款成數再降1成，對房市能發揮多少降溫效果不知，但衝擊勢必更大。

據指出，央行不但已分批找來多家指標銀行前來開會，聽取銀行的看法，連並非央行主管或監理的房仲業者，也被央行找來了解目前房市的狀況。金融圈人士指出，近來很多地區的單一建案陸續傳出「買不到」的訊息，不論是否為業者的宣傳手法，都顯示當前房市已被「炒過頭」，因此驚動央行，評估是否有出手的必要。
　　
央行官員則回應，每年內部都有邀請房仲業者進行專題演講的慣例，與近期房市上漲議題並無關聯；此外，央行在每季理監事會議登場前，也都會向銀行進行相關議題的調查。據了解，央行近期也電洽主要房貸銀行詢問新青安貸款相關事項，包括負債比率是否放寬、新青安申貸40年的比率，以及今年以來有無放寬貸款成數超過8成5。

知情人士也說，央行正在評估祭出新一波房市管制措施或再度升息「二擇一」，升息就會達到房市降溫效果，不需要採取新的房市管制措施。
　　
至於若對豪宅出手，由於豪宅貸款成數最高只有4成，因此央行研議比照財政部的豪宅標準，把台北市、新北市、其他地區的「門檻價」7千萬、6千萬、4千萬元，調整為北市6千萬元，新北市4千萬元，桃園、新竹、台南、高雄等地則降至3千萬元。

央行找房仲、銀行喝咖啡 房市管制措施受關注

經濟日報/陳美君　2024-06-04

國內房市熱滾滾，市場傳出，中央銀行近期邀請房仲業者、銀行主管「喝咖啡」，了解近期國內房地產景氣、房價為何驚驚漲等議題；央行將於下周四（13日）召開第2季理監事會，自2020年起連續祭出的五波房市信用管制措施是否再加碼，市場高度關注。

對此，央行官員回應，每年內部都會邀請房仲業者到央行專題演講，與近期房市上漲議題並無關聯；此外，央行在每季理監事會議登場前，也都會向銀行調查相關議題。

據了解，央行近期電洽主要房貸銀行詢問新青安貸款相關事項，包括負債比率是否放寬、新青安申貸40年的比率，以及今年以來有無放寬貸款成數超過八成五等。

央行理監事會議登場前一周，市場傳出，因近來台灣房市交易十分火熱且價量齊揚，央行邀房仲業者、主要房貸銀行主管來行，瞭解當前房市景氣、房價為何上漲等問題。央行在每季理監事會議前也會對主要銀行發出調查問卷，據透露，央行本季調查內容偏重在「對房市未來景氣的展望與看法」。

銀行主管說，央行連續祭出五波房市管制措施後，本月理監事會是否會再出招、對高漲的房市「揮拳」，成為金融圈最關切的議題。

央行經研處副處長曹體仁先前分析，房市景氣確實較去年上半年更熱絡，主要原因有三，包括台灣出口景氣明顯回升、股市創新高產生財富效果，及新青安政策催出自住需求。不過，央行升息會帶動房貸利率走揚，對房市多少會產生抑制效果。

為避免過多銀行資源流向不動產市場，影響金融穩定，央行自2020年起連續祭出五波房地產選擇性信用管制措施；國內房市在去年上半年一度轉為觀望氣氛，但財政部2023年8月推出條件超優惠的「新青年安心成家」房貸專案，不僅催出房市買氣，也激勵房價上漲。

好熱 六都房屋移轉大增25%

經濟日報/陳美玲　2024-06-04

房市買氣暴衝，六都地政局昨（3）日發布5月買賣移轉棟數，合計達2.6萬棟，不僅月增17.1%、年增率更達25.6%，創11年來同期新高；累計前五月移轉量約達11.2萬棟、年增約三成，同寫11年新猷。
　　
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，評價5月六都買賣移轉棟數年月雙增，並創近11年同期新高量，主因今年上半年台股再創新高，加上市場游資充沛，且科技業又受AI產業蓬勃發展帶動，企業購廠效應、園區新貴購屋置產內需拉動，再加上「青年安心成家購屋優惠貸款精進方案（新青安貸款）」優惠購屋政策持續催動首購族進場，低總價宅、科技園區宅成為都會區房市買氣的雙引擎。

5月六都買賣移轉棟數，均較4月呈現雙位數成長，整體月漲幅約17.1%；與去年同期相較，以南二都年增逾45%表現最搶眼，台南市5月移轉量為2,843棟、年增45.6%；高雄市交易量達5,194棟、年增47.3%；台中市移轉棟數也有4,918棟、年增21.4%。不僅台南市、台中市雙雙刷新縣市合併14年以來的5月同期新高，高雄市更創下史上單月最大交易量。

5月台北市買賣移轉棟數為2,966棟、年增16.2%，新北市移轉量為6,636棟、年增19.3%，桃園市單月交易量也有4,276棟、年增14.8%，北市寫下近24個月單月新高，新北市也創近29個月以來最大量。總計5月、前五月六都買賣移轉棟數，同步寫下近11年來的同期最大量。
　　
房仲業者表示，除了房市交易穩定暢旺外，5月工作天數比起4月多出15%，也反映在移轉棟數上。房仲業者分析，全球AI議題竄起，帶動今年台股衝上2萬點，而熱錢效應也從股市蔓延到房市，尤其南二都在台南科學園區、高雄路竹和橋頭科學園區，以及楠梓加工區、仁武產業園區等所形成的南部半導體S廊帶下，產業進駐帶動周邊房市需求，都是南二都表現亮眼關鍵。