好房網News記者王惠琳／綜合報導
原文網址: 房地產權威指南也看走眼 現在該不該進場買房？專家：「這兩點」擺第一 | 好房網News https://news.housefun.com.tw/news/article/163135423242.html
台灣房價持續飆漲，民眾對於「現在該不該進場買房？」仍意見分歧，部分人認為房價漲過頭，未來遲早要下跌，現在買房恐怕被套牢；但也有部分人擔心「現在不上車以後會更貴」，專家卻直言，與其問天問地「不如問自己」。
馨傳不動產智庫執行長何世昌坦言，「預測未來是很困難的事」，即使是擁有專業數據、客觀分析能力的專家對於近年的台灣房市也不免看走眼，例如房地產界權威網站「全球房地產指南」（Global Property Guide），在去年底分析台灣的房價走勢後，得出的結論是「台灣房市正在失去動力」，但以現狀來看，恐怕得要改口說房市成長動力強勁了。
何世昌認為，一般民眾買不買房，最該評估的是「需求」與「能力」。「需求」的大方向是「自己是否必須非買房不可」，如果答案為是，其次評估的需求是買在哪裡、什麼樣的房子、坪數大小……等等。「能力」則是指自己收入與每月還款能負擔多少，以及財務紀律優劣，再去計算能夠買得起多少總價的房子，最後依照這些條件去買房。 何世昌表示，「需求」與「能力」擺第一，「預測房價漲跌」放最後，才有較高的機會買到理想的房子。但若是把「預測房價漲跌」放第一位的人，通常會陷入「空手看房價跌下去，又空手看房價飛上天」的窘境，年年期待房價崩盤，又遲遲等不到，這樣子真的很可惜。
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監委要查塭仔圳、洲子洋緊鄰斷層安全性
聯合報／ 記者蔡晉宇／
監察委員田秋堇、林盛豐、趙永清今天表示，山腳斷層緊鄰、貫穿塭仔圳及洲子洋市地重劃區，相關主管機關有無善盡職責，維護民眾安全，將申請自動調查。
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泰山預售熱區-逾8成在塭仔圳自辦重劃區
買購不動產新聞台
【MyGoNews林湘慈/綜合報導】近年新北市政府全力推動的新泰塭仔圳公辦市地重劃，預期開發完成後將整合公園綠地、大學城、醫療、軌道建設，翻轉區域風貌！除公辦重劃外，塭仔圳尚有信華台鐘、港泰、新泰等3個「自辦」市地重劃區，分別於2009、2017及2018年完成重劃，其中信華台鐘、港泰重劃區主要規劃為住宅區；而新泰重劃區除住宅區外，尚有商業區規劃，區內因有中環路及65號快速道路，且緊鄰新莊區既有商圈、副都心重劃區，區位條件佳(圖1)，行政區範圍主要坐落於泰山，另信華台鐘、港泰有少部分範圍位在新莊，區內主要以預售屋交易為主。
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鑑價跟不上房價 實價登錄有時差
聯合報/朱漢崙 2024-06-01
抗通貨膨脹、台股上兩萬點帶動的財富效應，在在推升房價大漲，使得民眾進場買房時也遇到不少問題，其中最常見的，就是房價太高，銀行鑑價跟不上房價上漲速度，民眾房貸貸不到足額，這時候民眾該怎麼辦？
國銀房貸業務主管提醒，「不論是買新成屋、中古屋，不論是向建商代銷中心買，或者透過仲介，一定要看內政部的實價登錄。」房價頻創新高，銀行在授信鑑價時，基於風控當然也會怕，而實價登錄就是最具公信力的鑑價指標。
一般來說，實價登錄和成交時間，會有兩個月的落差。例如，民眾五月買房，但內政部最新的實價登錄價格可能只到三月。
若同一地段有好幾筆成交案，銀行會取「中間值」，亦即，最高價和最低價中間的平均值，倘若成交價在平均值附近，民眾都可放心，可貸到原先所預期拿到的八成成數。
假如民眾房屋成交速度太快，導致成交價格太高，是否還有其他補救的方式？國銀主管表示，銀行實際鑑價和成交價可能會出現大約百分之五到十的落差。
舉例來說，倘若成交價一千萬元，但銀行估計該建物只值九百萬元，那麼，民眾原先預期可拿到八百萬元的貸款，實際上只能拿到七百二十萬元，中間就會出現八十萬元的落差，亦即，民眾還得多拿出八十萬元的自備款。
對於這八十萬差額，國銀主管建議，只能先找親友調頭寸。至於民眾能否直接去借信貸？國銀主管則表示，依央行現行規定，這種作法恐將違規。因為央行基於房市信用管制，已要求民眾購屋貸款，不能靠信貸或理財周轉金等其他貸款方式來補差價，一旦銀行違規，被央行金檢時抓到，銀行將會要求民眾還款，民眾的資金調度將面臨更大壓力。
尤其，民眾借信貸利率通常會比房貸利率高出兩碼左右，而且信貸的還款期最長七年，不像房貸可一借三十、甚至四十年，仍會給民眾一定的還款壓力，最好能先找親友調頭寸來應急。
除了參考內政部的實價登錄結果之外，銀行主管也建議民眾，要想如數取得預想中的貸款金額，民眾可事先諮詢銀行，也可透過仲介介紹的往來銀行，進一步了解合理成交行情。
銀行主管坦言，仲介介紹的銀行，通常與仲介之間有合作關係，若由仲介為民眾交涉，貸款過關的機率還較高。
若民眾是銀行小白，直接上銀行申請房貸業務，不見得討喜，有時碰到熱心的行員，或是冷淡的行員，就會出現截然不同的結果。
看房子時，銀行主管也提醒民眾，要注意「門牌」對銀行鑑價帶來的影響。
舉例來說，同樣是在中華路，「但在中正區和萬華區」的就不同，除了台北市蛋黃區之外，在青埔高鐵站一帶，不同的路段，鑑價結果大有落差。
因此，民眾在買房時，都要具備上述認知，以免到時候和賣方成交了，卻遇到銀行貸款不能如數下來的窘境。
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塭仔圳重劃地 5月底起禁止移轉
聯合報記者李定宇／綜合報導 新北市府為辦理新泰塭仔圳第一區市地重劃區土地分配作業，本月底至明年9月30日禁止土地移轉、設定負擔等處分行為，3600位地主將限制土地所有權變動，以利土地分配順利進行。地政局表示，預計年底會辦土地分配草案說明會、明年上半年辦土地分配公告作業。
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地政局說，目前塭仔圳開發如火如荼，坊間有許多錯誤小道消息，導致地主不清楚重劃土地分配規則產生誤解，像是有些業者想整合地主，會告訴地主以後土地會怎麼分配，但說法卻與分配事實規定不符，導致地主接收錯誤資訊而損害權益。
地政局說，若地主有土地分配問題，以向市府詢問為準，勿聽信坊間其他訊息，為求土地分配作業公平、公正、公開透明，地政局政風室會參與相關作業。 一名住在塭仔圳30多年的地主表示，政府說要開發，幾十年才真的動起來，重劃過程要配合很多事，對民眾相當繁雜，希望以後居住環境、生活機如三峽北大特區變得優質，塭仔圳過去數十年欠缺規畫，導致發展紊亂，這次終於等到重劃開發。 住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，建商一般出手買地會在分配之前或之後，現在塭仔圳土地炙手可熱，分配後可以賣個好價錢，地主若不缺錢，寧願慢慢等好時機。
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搶地戰火熱！塭仔圳重劃區
逾45建商卡位 每坪推案行情「坐5望6」
新北市塭仔圳重劃區躍居為北台灣重劃區夯戰區，由於屆臨4月30日移轉截止日，有意卡位的建商紛紛出手布局，據悉已逾45家知名建商搶進。建商預期，規模相當於2.6個台北信義計畫區的塭仔圳重劃區，可望是未來五至十年全台推案最火的超級戰區，明年陸續配地後每坪推案行情保守估計將「坐5望6」。
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購屋族外逃「埋下新北房價上漲火種」？專家揭3蛋白區市況
今（2024）年房市520檔期也頗熱鬧，觀察最新新建案統計，六都、新竹的進場個案合計約741件，與4年前的2020年520相比，增加近1成；不過房價這年來上升明顯，2020年520檔期當時六都、新竹新案平均單價約35萬元，今年已飆升至52萬元。其中新北市房價也漲得兇，住展雜誌企研室總監陳炳辰指出，這幾年台北市房價也高升，使得不少購屋族向外出逃到新北市購屋，帶動新北房市趨於熱絡，房價因而竄升。
目前房市走熱，因新青安政策加持，首購族紛紛出籠，加上景氣漸佳，也帶動房市；今年在第一季與329檔期等新案拉抬下，價量表現佳。台經院表示，目前經濟展望樂觀，再加上新青安房貸等政策利多因素，今年市場應該還是頗為樂觀。
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以小換大就能適用土增稅重購退稅？
自由時報/林耀文 2024-05-31
小陳去年以價額900萬元出售高雄市區一戶大樓2房自用住宅，今年初又花費1300萬元重新購買一戶3房供自住使用，並向稅務單位申請土地增值稅重購退稅，卻因新購土地地價未超過原出售土地地價遭稅務局否准，經稅務人員說明，土增稅重購退稅的地價計算，是採用土地公告現值，因此即使以小換大且重購市價金額較高，卻不一定適用退稅規定。
依照法規，當納稅人符合土地稅法第35條重購退稅之相關規定，重購土地地價超過原出售土地地價扣除土地增值稅後仍有餘額者，納稅人可向主管稽徵機關申請退還不足支付新購土地地價之數額。
地方稅務局表示，土地增值稅重購退稅所指的地價係指「公告現值」，非指實際出售價額，這一點在納稅人計算退稅金額時需要特別注意。納稅人在申請退稅時，應向「出售地」主管稽徵機關提交相關的證明文件。
稅務專家提醒購屋消費者，所謂自用住宅用地重購退稅應符合下列六條件，包括土地出售後2年內重購或先買土地2年內再出售土、原出售及重購土地所有權人屬同一人、出售地及新購土地地上房屋須為土地所有權人或配偶、直系親屬所有，並且在該地辦竣戶籍登記。
同時重購都市土地面積未超過3公畝或非都市土地面積未超過7公畝部分，出售土地則不受上開面積限制、出售土地於出售前1年內未曾供營業使用或出租(含公益出租、社會住宅包租代管)行為、如為先購後售案件，應於重購土地時，已持有供自用住宅使用之土地為適用範圍。
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